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不動産売買登記情報館トップ不動産売買の当事者(買主様、売主様)

不動産売買の当事者(買主様、売主様)

通常の、一般的な不動産売買の当事者、すなわち、不動産の売買契約を締結するときの当事者は、
不動産を購入される買主様と不動産を売却される売主様です。

買主様・売主様の必要書類は、不動産売買登記の必要書類でご確認ください。

買主様

買主様が複数の場合

不動産を購入される買主様がお一人で購入される場合は、
買主様お一人で不動産の売買契約を締結し、
登記手続における登記名義も買主様お一人の単独名義で登記されます。

不動産を購入される買主様が二人以上のばあい、例えば、ご夫婦で、親子で、ご兄弟で、
など複数で購入される場合は、購入される複数の買主様が契約の当事者となります。

例えば、買主様単独名義で売買契約を締結された後、売買代金の最終決済の前に、
単独名義を複数名義に変更したいときには、仲介業者様や売主業者様に連絡し、
変更してもらう必要があります。
この場合は、合意書という書面に、買主様、売主様双方が署名、押印する必要があります。

売買契約書は、売主様にとって、譲渡所得税の申告に必要となるからです。
買主様にとっても、住宅ローンの借入れがある場合や
税務署に対する住宅ローン控除の申告の際に必要となるからです。
さらに、何年後かに不動産を売却する場合は、買主様が今度は売主様となり、
売却することにより、譲渡所得税の申告に必要となるからです。

買主様が複数の場合の登記する持分の決定

買主様が複数の場合、売買契約締結時点では、買主様の間の権利の割合が明記されません。

ところが、売主様から買主様への名義変更登記手続をする場合は、共有者として、
持分で、すなわち、何分のいくつ、という分数で登記することになっています。
ですから、買主様は、名義変更の登記手続をするまでの間に、
お互いの持分を決定する必要があります。

買主様の持分の割合を決める方法は、基本的には、不動産の売買代金の額を基本として、
だれが、いくら出したかによって決めます。

不動産の売買代金は、現金だけの場合、現金と住宅ローンを合わせた場合、などあります。
買主様が複数の場合は、売買代金の額を分母とし、買主様それぞれが出した金額を分子として、
分数の計算をすることになります。

分数の計算では、約分することが普通ですが、約分をすることにより、
持分が多くなる買主様の増加する持分に対応する金額が110万円を超えないようにします。
110万円を超えてしまう場合は、贈与税の対象となりますので、
持分を調整する必要があります。

このことは、登記手続が完了した後、数か月後に、税務署から、不動産購入についてのお尋ね、
特に、不動産の購入資金についてのお尋ねがある場合があります。
ですので、買主様が複数の場合は、慎重に、お互いの持分を計算する必要があります。

さらに、買主様が登記手続を完了されると、その登記の内容は、市区町村、
都道府県(都税事務所)、管轄税務署に通知されることになっていますので、
買主様の名義や持分の決定は、慎重にする必要があります。

具体的な持分の計算は、共有名義で購入する場合の持分計算を参照してください。
参照:不動産売買登記と名義変更登記のし直し

親権者:買主様が未成年者の場合

買主様が未成年者の場合、未成年者の親である親権者が代理人として、
売買契約の締結やこれに付随する事項、登記手続をします。
ですので、売買契約書や登記手続に署名、押印する書類には、
親権者が未成年者を代理してします。

署名、押印する親が、未成年者の親権者であることが必要ですので、
この証明をしなければなりません。
この証明は、戸籍謄本と住民票で証明します。

買主様が親権者と未成年者のお二人の場合、
親権者がご自分の分と未成年者の分の二人を兼ねて署名、押印します。

売主様

不動産を購入される売主様がお一人で売却される場合は、
売主様お一人で不動産の売買契約を締結し、
その後の登記手続における登記名義も売主様お一人で買主様への登記手続に協力します。

不動産を売却される売主様が二人以上のばあい、例えば、ご夫婦で、親子で、ご兄弟で、
など複数で売却される場合は、売却される複数の売主様が契約の当事者となります。

売主様が複数の場合は、その不動産は共有状態ですので、共有者全員の同意がなければ、
売却することができません。
共有者の同意は、不動産の売買契約書に共有者全員が、署名、押印することを意味します。

親権者:売主様が未成年者の場合

売主様が未成年者の場合は、未成年者の親である親権者が代理人として、
売買契約の締結やこれに付随する事項、登記手続をします。
ですので、売買契約書や登記手続に署名、押印する書類には、
親権者が未成年者を代理してします。

署名、押印する親が、未成年者の親権者であることが必要ですので、
この証明をしなければなりません。
この証明は、戸籍謄本と住民票で証明します。
さらに、未成年者が売主様の場合、必要となる印鑑証明書は、
親権者の印鑑証明書を必要とします。

売主様が親権者と未成年者のお二人の場合、
親権者がご自分の分と未成年者の分の二人を兼ねて署名、押印します。

相続登記で名義変更:登記名義人が死亡されているとき

例えば、亡くなったお父さん名義の不動産を売却する場合、お父さん名義のままでは、
不動産を売却することはできません。

不動産を売却するということは、最終的に(通常、売買代金の精算時に)、
不動産の名義を売主様名義から買主様名義に変える必要があります。
不動産の名義を買主様に変えるということは、不動産を管轄する登記所に、
売主様名義から買主様名義に所有権移転登記を申請して、名義を変更します。
この登記申請をするとき、登記の義務者となる売主様が、
登記記録に記載された名義人と一致していることが必要です。

先の例で、亡くなったお父さんは、当然、不動産の売買契約の当事者にはなれませんので、
名義を例えば、その相続人である配偶者や子供に変更する必要があります。
この変更する登記手続きが、相続登記です。
正確な言い方をしますと、亡くなったお父さんの名義をその相続人名義に変更する登記手続が、
相続による所有権移転登記です。

では、この相続登記をいつまでにする必要があるでしょうか。

不動産を売却したいときは、通常、不動産仲介会社に行って、
不動産を売却したいんですが、と仲介業者様に言います。
仲介業者様は、では不動産の媒介契約をしてください、と言います。
そうすると、仲介業者様は、その不動産を調査して、いくらで売却できるのか、
といったことや不動産を売却するにあたり、問題点を洗い出します。

この問題点の中で、相続登記をしていない場合は、
相続人名義に変更する必要があると、言われます。
買主様が見つかると、不動産売買契約を締結することになりますが、
亡くなった人名義のままでは、売買契約を締結することができません。

これは、売買契約の当事者である売主様が、誰なのか、ということが確定していないからです。

相続人名義に変更する場合、法律の規定とは異なった相続の仕方である遺産分割で
相続する場合はもちろんのこと、法律の規定にしたがった相続、
すなわち、法定相続によって相続する場合であっても、
売買契約を締結するにあたり、相続人名義に登記をする必要があります。

遺産分割による相続の場合は、例えば、相続人が、配偶者と子供である場合、
配偶者だけが相続するという遺産分割は、これを登記しなければ第三者に対抗できません。
すなわち、配偶者が遺産分割によって相続したということを登記しなければ、
このことを第三者である買主に主張することができないからです。

法定相続の場合、例えば、配偶者と子供が法定相続分で相続するという場合、
法定相続分による相続は、これを登記しなくても第三者に対抗、
すなわち主張することができます。
ですから、売買契約締結時点で、法定相続人名義に変更していなくても契約を締結できそうです。

ですが、売買契約を締結するということは、
売買契約の当事者が確定していてはじめて締結できますので、
その結果、遺産分割による場合も、法定相続による場合も、売買契約を締結する時点までに、
相続登記をして名義を変更する必要があります。

通常、不動産の売買契約では、手付金のやり取りで売買契約を締結します。
その後、売買代金の精算をするとき同時に、名義を売主様から買主様に移転登記します。
この名義変更の登記を司法書士が売主様、買主様を代理して申請します。

相続登記については、相続登記情報館のサイトで、ご確認ください。

成年後見人:売主様が認知症の場合(売主様に不動産の売却について判断する能力がない場合)

現在の法律(民法)では、売主様は、不動産を売却することについて、
自分で判断できる能力がなければなりません。
この能力は、意思能力と呼び、不動産を売却すること、いくらで売却するかなど、
基本的に自分で判断することができなければなりません。

売主様が認知症の症状により、これらを判断することができない場合には、
成年後見人が代理してすることになります。

不動産を売却したいときに、成年後見人がいない場合は、
成年後見人を選任してもらう成年後見開始の申立を家庭裁判所にする必要があります。
さらに、居住用の不動産については、選任されている後見人は、
その不動産の売却の許可を別途、家庭裁判所に申立てる必要があります。

売主様が認知症で判断能力がない場合に、親族の方が代理して、
売買契約の締結や登記手続をしても法律上は無効となります。
必ず、成年後見人を選任してもらって契約などをする必要があります。

この成年後見人を選任してもらう手続には、3か月から半年、
さらに居住用不動産の許可にも1か月ほど時間を要しますので、
早めに手続をするのがよいでしょう。

不在者財産管理人:売主様が行方不明の場合

現在の法律(民法)では、売主様は、登記されている名義人ご本人が、
不動産の売買契約の締結や登記手続を行います。

不動産の名義人ではない人が、これらの行為をすることはできません。
不動産の名義人ではない人が、これらの行為をしても、
その行為は、法律上、無効となります。

登記されている名義人が行方不明の場合、行方不明の名義人と共有している名義人は、
行方不明の人について、家庭裁判所に、不在者財産管理人の選任を申立てる必要があります。
この不在者財産管理人を選任してもらう手続には、半年ほど時間を要しますので、
早めに手続をするのがよいでしょう。

相続財産管理人:相続人の不存在の場合(売主様がすでに死亡され、法定の相続人がいない場合)

不動産の登記名義人がすでに死亡し、法定相続人を戸籍上探しても見つからない場合
(相続人の不存在)は、基本的には、最終的に、その遺産は国庫に帰属することになります。

すでに死亡されている登記名義人の不動産を処分する場合には、
家庭裁判所に、相続財産管理人の選任を申立てます。

相続財産管理人が選任されることにより、死亡された登記名義人の不動産は「相続財産法人」となります。
選任された相続財産管理人は、死亡された登記名義人の不動産について相続財産法人として、
その名義を「亡だれだれ相続財産」に変更登記します。

その後、選任された相続財産管理人が、不動産の売買契約や登記手続を行うことになります。
この相続財産管理人を選任してもらう手続には、半年ほど時間を要しますので、
早めに手続をするのがよいでしょう。

相続財産管理人 :相続の限定承認をした場合

不動産の名義人が死亡され、その遺産について、その法定相続人が限定承認を家庭裁判所に申立てた場合、
相続財産管理人が選任される場合があります。

相続財産管理人が選任された場合には、法定相続人名義に相続登記をした後、
選任された相続財産管理人が、不動産の売買契約締結や登記手続をします。

破産管財人:不動産の名義人が破産の申立をした場合

不動産の登記名義人が破産の申立をし、裁判所の開始決定が出ると、
破産者の財産は、破産財団となり、破産者は処分することができなくなります。
選任された破産管財人は、破産者の破産財団に属することとなった財産を処分して、
債権者に分配することになります。

破産者の不動産についても、破産管財人が裁判所の許可を得て、不動産を売却することができ、
破産管財人が、不動産の売買契約締結や登記手続をします。
参照:不動産売買登記と破産物件の登記原因証明情報