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不動産売買登記でよくある質問

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不動産売買の名義変更登記は、登記の専門家の司法書士に依頼しなければいけませんか?

不動産売買の、特に、売買代金の決済をともなう場合は、売買代金の決済と同時に、
登記申請に必要な書類の確認や判断を30分以内にしなければなりません。
また、売買代金の決済時前に、売主様に署名、実印の押印をしていただく所有権移転の
登記原因証明情報や登記用委任状などを事前に作成しなければなりません。
さらに、不動産売買の登記手続では、相続登記、住所変更登記、抵当権抹消登記のように、
時間をかけて、登記申請書類を作成し、登記申請すればよいうというものではありません。

不動産売買の場合は、売買代金決済終了後、その日のうちに、登記申請をしなければなりません。
その日のうちに登記申請しない場合で、ほかの登記が先に入ったときには、
登記申請そののものができないことになります。

したがって、登記申請に必要な書類の確認、判断、その日のうちに登記申請し、
登記申請のやり直しのきかない売買の所有権移転登記を買主様ご本人がすることは非常に難しく、
リスクが高いので、登記の専門家の司法書士に依頼することが無難だと思われます。

住宅ローンの借入れで不動産を購入した場合は、抵当権設定登記をしますが、
この抵当権と売買の所有権移転登記を同時に申請しなければなりません。
金融機関の場合、抵当権設定登記の申請を司法書士に依頼することになっていますので、
事実上、不動産の買主様が所有権移転登記を含めて登記申請することはできない、
ということになります。

不動産売買の名義変更登記を司法書士に依頼する場合、何を基準に司法書士を選択したら、よいですか?

不動産売買の名義変更の場合、まず、考えられるのが、仲介業者様、売主業者様や
金融機関の指定する司法書士でしょう。

不動産売買の登記の場合は、買主様ご本人での登記申請が極めて難しいため、
司法書士が代理して登記手続をします。
仲介業者様、売主業者様や金融機関は、日頃、信頼できる司法書士と関係がありますので、
買主様に司法書士の知り合いがいない場合であっても、心配することはありません。

すくなくとも、登記手続を完了させる、という点については、
基本的に、どの司法書士もできるからです。

また、不動産売買の登記手続ができない司法書士を仲介業者様、売主業者様や金融機関が
指定するはずもありませんので。

次に、考えられるのが、登記費用です。
上記のように、基本的には、仲介業者様、売主業者様や金融機関が指定する
どの司法書士に依頼しても、登記を完了させることはできます。

あとは、指定された司法書士の報酬の違いです。
買主様にお知り合いの司法書士がいれば、その司法書士に登記費用を尋ねるのもよいでしょう。

最終的な判断は、信頼できる司法書士か、司法書士報酬は適切か、
など総合的に判断して決めるとよいでしょう。

不動産売買の名義変更の登記費用が司法書士によって違うのはなぜですか?

だいたい10年くらい前から司法書士の報酬は、それまでの日本全国一律料金の規制が撤廃され、
各事務所の方針で、不当誘致に当たらない限り、自由に報酬を決めることができるようになりました。

不動産売買の登記手続を司法書士に依頼する場合は、司法書士に報酬を支払います。
この報酬金額は、司法書士事務所により異なりますので、
業者様や金融機関の指定する司法書士事務所を含め、
いくつかの司法書士事務所に見積りを出してもらうとよいでしょう。

司法書士報酬は、不動産売買の登記手続における不動産の評価価格、不動産の個数、登記申請の方法、公衆用道路の持分の有り無し、抵当権設定の本数、所有権移転登記原因証明情報の作成、不動産決済の場所、不動産の登記所の場所、立会料、旅費日当などによって、一般的には、不動産売買登記手続の司法書士報酬に違いが生ずることが多々あります。

なお、横浜リーガルハート司法書士事務所の不動産売買登記費用(買主様)でご確認ください。

不動産売買の名義変更の登記費用はどのくらいかかりますか?

不動産売買の登記費用は、買主様が購入される不動産によって異なります。
例えば、新築の戸建、マンションを購入する場合と中古の木造戸建、マンションを購入する場合、
登録免許税の減税適用がある場合とない場合など、購入される不動産によって異なりますので、
一概に、いくらかかります、と言うことができません。

登録免許税の基本的な税率

不動産売買の登記費用には、実費と司法書士に依頼した場合に支払う司法書士報酬があります。
このうち、実費の部分で、大きな金額は、登記申請の際、登記所に納める登録免許税です。
登録免許税の計算は、基本的に、固定資産税評価証明書の評価価格に基づいて計算します。
登録免許税を計算するための税率は、登記する年度で異なる場合があります。

以下は、平成25年6月1日現在の税率です。

  • 土地の基本的な税率は、
    固定資産税の評価価格の1・5%です。この税率は、平成25年4月1日から平成27年3月31日までは、評価価格の1・5%です。
    平成27年4月1日から評価価格の2%です。
    (所有権移転登記の基本的な税率は評価価格の2%です。現在、その税率が1・5%に軽減されています。)
    土地の軽減措置は、これ以外にありません。
  • 建物の基本的な税率は、
    新築の建物は、登記所の認定価格の0・4%です。(所有権保存登記)
    中古の建物は、固定資産税の評価価格の2%です。(所有権移転登記)
  • 住宅ローンで不動産を購入する場合は、抵当権設定登記をします。
    抵当権設定登記の基本的な税率は、住宅ローン債権額の0・4%です。
  • 次の条件の不動産(木造戸建、マンション)を購入される場合は、登録免許税が軽減されます。
    1 居住用不動産であること(個人の買主様ご自身が居住すること。)
       次の場合には、登録免許税の軽減の適用はありません。
        親が子のために不動産を購入する場合
        投資の目的で、賃貸住宅として購入する場合
    2 建物の築年数が、原則、木造戸建であれば20年以内、
      マンションであれば25年以内であること。
      参照:不動産売買登記と耐震基準適合証明書
    3 建物の登記上の床面積が、50㎡以上あること。
    4 住宅ローンの借入れで住宅を購入される場合は、
     その借入れが住宅ローンであること、抵当権の設定登記であること。
       次の場合には、登録免許税の軽減適用はありません。
        住宅ローン以外の借入れで抵当権設定登記をする場合
        根抵当権で設定登記する場合

登録免許税の軽減適用がある場合の税率は、次のとおりです。
この場合であっても、所有権移転登記の土地には軽減適用はありません。

  • 建物について
    新築の建物は、登記所の認定価格の0・15%です。
    (所有権保存登記)(租税特別措置法第72条の2)
    中古の建物は、固定資産税の評価価格の0・3%です。
    (所有権移転登記)(租税特別措置法第73条)
  • 住宅ローンの抵当権設定について
    住宅ローンの債権額の0・1%です。(租税特別措置法第74条)

中古・木造戸建(土地・建物)を購入した場合の登記費用

住宅ローン2,000万円と1,000万円の2本で購入、
土地の評価価格を1,000万円、建物の評価価格を600万円とします。
土地の登録免許税は、固定資産税の評価価格の1・5%です。
司法書士報酬は、当事務所規定報酬で(不動産売買登記費用(買主様))で計算します。
登録免許税の軽減適用がある場合
中古の建物が、評価価格の0・3%です。(租税特別措置法第73条)
住宅ローンの抵当権設定が、住宅ローンの債権額の0・1%です。
(租税特別措置法第74条)

司法書士報酬(単位は円)実費(単位は円)
所有権移転登記/土地150,000
所有権移転登記/建物減税適用18,000
持分移転登記/道路1,000
あ抵当権設定登記/2,000万円減税適用20,000
い抵当権設定登記/1,000万円減税適用10,000
登記事項確認/登記前31,191
登記事項証明書/完了後63,420
登記原因証明情報作成
売主様登記識別情報確認
立会料
旅費日当
住宅用家屋証明書/減税証明1,300
権利証郵送料
以上売買登記パック報酬60,000
抵当権設定登記報酬30,000
ネットでお申込み割引(-5%)ー4,500
小計85,500204,911
消費税4,275
合計294,686

その他の場合の登記費用

不動産売買登記費用(買主様)でご確認ください。

不動産売買の登記手続を司法書士に依頼する場合は、司法書士に報酬を支払います。
この報酬金額は、司法書士事務所によって異なりますので、
業者様や金融機関の指定する司法書士事務所を含め、
いくつかの司法書士事務所に見積りを出してもらうとよいでしょう。
なお、横浜リーガルハート司法書士事務所の不動産売買登記費用(買主様)でご確認ください。