無料お見積もり受付中お問合わせ・お申込みフォーム 電話045-222-8559

不動産売買登記情報館トップ不動産売買登記事例不動産売買登記と耐震基準適合証明書

不動産売買登記と耐震基準適合証明書

不動産売買登記で、築20年を超える木造住宅の購入で、所有権移転登記の登録免許税の軽減を受けられますか?

基本的なところで、築20年以内の木造住宅、築25年以内のマンション(不動産取得税は建築年が昭和57年1月1日以後)の場合、基本の条件をクリアすれば、①不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減、②不動産取得税の軽減、③住宅ローン減税を受けることができます。
参照:住宅用家屋証明書(不動産売買登記の登録免許税の減税証明書)

上記税制上の優遇を受けるための基本的な条件は、次のとおりです。
1 居住用不動産であること(個人の買主様ご自身が居住すること。)
   次の場合には、登録免許税の軽減の適用はありません。
   親が子のために不動産を購入する場合
   投資の目的で、賃貸住宅として購入する場合
2 建物の築年数が、原則、木造戸建であれば20年以内、
   マンションであれば25年以内であること。
   (不動産取得税は建築年が昭和57年1月1日以後)
3 建物の登記上の床面積が、50㎡以上あること。
4 住宅ローンの借入れで住宅を購入される場合は、
   その借入れが住宅ローンであること、抵当権の設定登記であること。

この築年数、20年あるいは25年を超える場合(不動産取得税は建築年が昭和56年12月31日以前)は、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができません。

ですが、特例として、建物が現在の耐震基準に適合しているものであれば、築20年を超える木造住宅、築25年を超えるマンションの場合(不動産取得税は建築年が昭和56年12月31日以前)であっても、耐震基準適合証明書により、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができます。
もっとも、耐震基準に適合していないのであれば、この証明書が発行されないのは言うまでもありません。

この特例は、建築士(建築士事務所に属する建築士に限る)、指定確認検査機関または指定住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けて、新耐震基準を満たすことの証明書(耐震基準適合証明書)を取得すれば、築年数、20年あるいは25年を超える場合(不動産取得税は建築年が昭和56年12月31日以前)であっても、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができます。

昭和56年5月31日以前に建築確認申請が出されたものについては、必ず現地建物の耐震診断をする必要があり(耐震診断の費用は木造で約20万円かかるといわれています。)、その結果、耐震基準適合の判断をされたもの、あるいは、耐震補強工事をしたもの(工事費がかかります。)について、耐震基準適合証明書の発行が可能となります。(実際の耐震診断の方法は建築設計事務所にお問い合わせください。)
ただし、耐震基準適合証明書の発行手数料は別途かかります。(下記)

昭和56年6月1日以後に建築確認申請が出されたものについては、一応の耐震診断をして耐震基準適合証明書の発行が可能となります。(上記よりも費用が安く済みます。)(実際の耐震診断の方法は建築設計事務所にお問い合わせください。)

耐震基準適合証明書を取得する場合の主な注意点は、次のとおりです。

  1. 証明書の申請者は、
    申請者は基本的に、売主です。買主ではありません。
    現在の所有者(売主)が、この証明書を取得して、住宅を購入する買主に渡します。
    費用の負担は、実際のメリット、税金の控除、減額が買主にあるので、費用は買主の負担とするのが通常です。
  2. 証明書の取得時期は、
    不動産売買による所有権の移転の時(引渡しの日。例えば所有権移転登記日)までに証明書を取得します。
    所有権移転登記の後に証明書を取得しても、使用することができません。
    ですから、買主としては、不動産決済の前に、売主にお願いして、費用を払って、この証明書を取得してもらいます。
  3. 証明書の種類
    ①不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減、②不動産取得税の軽減(中古住宅は昭和57年1月1日以後の新築の場合、中古マンションは新築後25年以内または昭和57年1月1日以後の新築の場合は不要。)、③住宅ローン減税、それぞれに使用するため、税制特例の区分に応じて、それぞれ国土交通省所定の証明書3通を取得する必要があります。

不動産取得税の場合(平成25年12月1日現在)
木造・マンションともに、昭和57年1月1日以後新築のものは、耐震基準適合証明書は、不要です。
これ以前に新築したものについては、耐震基準適合証明書が必要です。耐震基準適合証明書がないと不動産取得税の軽減がありません。

贈与などによる不動産の取得の場合も、昭和56年12月31日以前に新築したものについては、耐震基準適合証明書が必要です。耐震基準適合証明書がないと不動産取得税の軽減がありません。
この証明書は、「贈与の日」より前に取得する必要があります。

耐震基準適合証明書を取得すれば、基本的に、手続の順番からすると、
①不動産売買による所有権移転登記の登録免許税(建物)の軽減(抵当権設定登記も)、②不動産取得税の軽減(中古住宅は昭和57年1月1日以後の新築の場合、中古マンションは新築後25年以内または昭和57年1月1日以後の新築の場合は不要。)、③住宅ローン減税を受けることができます。

耐震基準適合証明書を取得する場合の費用については、木造家屋の場合、5万円から10万円と言われていますので、買主としては、十分メリットがあります。

耐震基準適合証明書を発行する建築事務所のご紹介をいたします。ただし、建築事務所への依頼は、直接、お客様にしていただきます。
買主様は、不動産仲介業者に、建築事務所への手続の依頼をされるとよいでしょう。(仲介手数料を支払うので)