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共有名義で購入する場合の持分計算

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買主様が共有名義で購入する場合の持分計算

持分計算の基本

買主様が2名以上で不動産を購入し、名義変更登記をするときには、共有名義として登記します。

買主様を2名以上で名義変更登記するときは、名義人となる買主様それぞれに、持分の記載をしなければなりません。
持分の合計は、1/1、すなわち、1となるように、それぞれの持分を決めます。

持分は、分数で計算しますので、まず、分母となる金額(数字)を決めます。
分母となる金額(数字)は、基本的には、不動産の売買代金です。
(諸経費については、厳密には、持分割合で均等に負担します。場合によっては、諸経費も分母に算入した方がよい場合もあります。)

次に、分子となる金額(数字)を決めます。
分子となる金額(数字)は、名義人となる買主様それぞれが負担する不動産売買代金の資金です。
買主様それぞれが負担する売買代金の資金は、現金、住宅ローン、住宅資金として贈与を受けた資金などです。
これらの金額を共有名義人となる買主様それぞれの分子(数字)とします。

これで、共有名義人となる買主様それぞれの資金の割合が、分母・分子で表されます。

具体的な持分の計算

具体例
不動産の売買代金を3000万円とします。
この売買代金のうち、共有で購入した買主A様が2600万円、買主B様が400万円を購入資金として出したとします。

これを分数に置き換えますと、次の分数になります。
買主A様の持分は、2600/3000
買主B様の持分は、 400/3000

通常、名義変更の登記をする場合には、分数をできるだけ約分します。
約分をしなくとも、特に問題はありません。(ただし、数字を大きくすると、売買代金を想像される可能性があります。)

ここでは、約分をします。
買主A様の持分を約分します。持分は、86.666・・・/100
買主B様の持分を約分します。持分は、13.333・・・/100
この場合、ちょうどよく約分することができません。

このような場合は、ちょうどよい分数としてしまいます。
例えば、
買主A様の持分を86/100
買主B様の持分を14/100
とすれば、わかりやすい分数となります。(この分数では、もっと約分してもかまいません。)

ここでの問題は、買主A様にとっては持分0.666・・・/100が減少し、買主B様にとっては持分0.666・・・/100が増加したことになります。

持分の減少・増加(移動)は、税務上、買主A様から買主B様への贈与を意味します。

この持分を金額に置き換えますと、
買主A様は、3000万円×0.666・・・/100=約20万円を買主B様に贈与したことになります。
逆に、買主B様は、3000万円×(1-0.333・・・)/100=約20万円を買主A様から贈与されたことになります。

持分の移動をするということは、金銭を贈与することと同じことです。

この20万円の贈与は、税務上、問題となりません。
なぜなら、1年間に贈与があった場合の非課税枠が110万円だからです。
110万円の範囲内の持分の移動であれば、贈与税の問題が起きないということになります。

もっとも、約分しないで、厳密な意味での持分として登記できることはいうまでもありません。(贈与がいやだという場合)

税務署からのお尋ね

以上の計算に基づいて、共有名義で登記したとします。
名義変更した登記の内容は、税務署、都道府県税事務所、市区町村に通知されます。
ですから、適当な名義や適当な持分で登記してしまうと、後に、思わぬ税金がかかることになりかねません。

税務署からは、名義変更した内容、特に、購入資金について、買主様にお尋ねが来る場合があります。
この場合には、上記の持分計算をした根拠となる売買代金の資金を回答書に記載して税務署に提出します。

登記された内容と回答の内容が相違する場合には、贈与税の問題など生じてしまいます。
場合によっては、持分の変更(更正)登記をしなければならなくなる場合も生じてしまいます。

ですから、登記名義人の名義や持分は、正確に決めるようにすることはもちろん、登記した共有持分割合、購入資金の負担額を記憶、メモしておくことが必要です。

参照:不動産売買登記と名義変更登記のし直し
参照:錯誤による所有権更正登記

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