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土地購入後の新築建物の登記

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土地購入後の新築建物の登記(できるだけ自分で登記する場合)

【売買の不動産登記】1)2/2司法書士の選択と登記手続(土地購入後の建物新築登記)

事例
ローンを利用して土地を購入
新築建物については別途、新規にローンで建築

新築建物・土地に関する標準的な登記の種類

土地購入後、新築建物が完了する頃になりましたら、次の登記が必要となります。

1 土地の住所変更登記(新住所に)(ご自分で登記すると約1万円節約できます。)
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2 建物表題登記(ご自分で登記すると2階建の場合、約8万円から9万円節約できます。)(3階建の場合、約11万円から12万円節約できます。)
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以上の登記の完了後、
融資実行日に、次の登記を申請します。(司法書士が代理申請)
3 所有権保存登記(新築建物)
4 抵当権の債務者住所変更(土地)(銀行が不要と言えば登記する必要がありません。)
5 抵当権追加設定登記(新築建物)
6 新規の抵当権設定登記(土地・新築建物)

上記の登記のうち、ご自分で登記できるものは、1・2です。
1土地の住所変更登記・2建物表題登記の登記完了日は、申請日より2週間ほどみてください。
3の所有権保存登記まで、ご自分で登記することは可能ですが、銀行の融資実行日に、所有権保存登記まで完了していることが、融資実行の条件となります。

新築建物・土地に関する登記のスケジュール

ハウスメーカーから建物表題登記に必要な書類の受領

ハウスメーカーに、建物表題登記に必要な書類をいつ受領できるかをご確認ください。
早めに書類を受け取れるように要請してください。
その日に合わせて、1・2の登記申請の準備をします。
1土地の住所変更登記・2建物表題登記の登記完了日は、申請日より2週間ほどみてください。

ハウスメーカーから受領する建物表題登記に必要な書類は、次のとおりです。

  • 建築確認通知書(優良住宅を利用される場合は、この確認書も必要となります。)
  • 建築会社の
    工事完了引渡証明書、印鑑証明書、代表者事項証明書(または会社登記事項証明書)各1通

金融機関に、建物が完成間近であることを連絡

金銭消費貸借契約や抵当権設定(追加)契約を締結する日と融資実行日の打ち合わせをします。

新住所に転居届(転入届)、新住所の住民票と印鑑証明書を取得

住所を新住所に移して、新住所の住民票と印鑑証明書を取得します。
所有権保存登記や抵当権設定(追加)登記など、新住所で登記します。

住所変更登記(土地)と建物表題登記の申請

1 土地の住所変更登記(新住所に)
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2 建物表題登記(新住所で)

1土地の住所変更登記・2建物表題登記の申請準備ができましたら、不動産の管轄法務局(登記所)に登記申請します。
1土地の住所変更登記は権利の登記に属しますので、2建物表題登記と一緒に登記することができません。
ですが、1土地の住所変更登記を申請した後、すぐその場で、2建物表題登記を申請します。登記所の受付に渡します。

この登記所での処理は、1土地の住所変更登記が完了した後、2建物表題登記の処理をします。
ですので、通常より時間がかかります。2週間はかかるとみてください。

1・2の登記に必要な書類は、次のとおりです。
1土地の住所変更登記(新住所に) 

  • 新住所の住民票 1通  
    ・・・・・・・・・・・・

2建物表題登記(新住所で)

  • 新住所の住民票 1通
  • 建築確認通知書(優良住宅を利用される場合は、この確認書も必要となります。)これは、原本還付の手続をします。
  • 建築会社の
     工事完了引渡証明書、印鑑証明書、代表者事項証明書(または会社登記事項証明書)各1通
     建物図面・各階平面図(ご自分で作成します。)
     → 建物表題登記で難しいのは、この図面の作成です。

登記の方法は、次のサイトを参考にしてください。
法務局のサイト(建物表題登記)

金融機関と追加抵当権設定契約、新規の金銭消費貸借契約・抵当権設定契約

土地にも抵当権を新規に設定登記しますので、司法書士に土地の登記識別情報通知(権利証)を預ける必要があります。

融資実行日に司法書士が3・4・5・6を申請

融資実行日に、次の手順で行います。

  1. 司法書士が登記申請し、申請した旨を金融機関に連絡します。
  2. 金融機関が融資の実行
  3. 建築会社に建築資金を振り込みます。

土地の住所変更登記・申請の時期

新築建物の完成時に、建築資金の新規の抵当権を設定登記します。
この登記は、新築建物と土地に登記します。

新築建物の所有権保存登記は、新住所で登記します。
新規の抵当権を設定登記には、新住所の印鑑証明書を提出します。
そうしますと、土地の住所変更を登記していない場合、土地に登記されている現住所の表示と印鑑証明書の新住所の表示が相違しますので、このままでは、新規の抵当権設定登記をすることができません。

新規の抵当権設定登記をしないのであれば、土地の住所変更登記は、後々でもすることができます。
新規の抵当権設定登記をしますので、遅くとも、新規の抵当権設定登記と同時に、土地の住所変更登記をする必要があります。

新規の抵当権設定登記と同時に、土地の住所変更登記をする場合、住所変更登記の費用(報酬と実費)を所有者に負担していただくことになるからです。
ご自分で、土地の住所変更登記をしますと、登録免許税の1,000円(土地1個当たり)の負担で済みます。

不動産取得税(都道府県税)

土地のみを売買により取得した後に、建物を新築する場合

この場合、土地のみを売買により取得した時点では、原則、不動産取得税を納めます。
ただし、新築建物の確認申請の書類や図面があるときは、これを提出して、都道府県税事務所に不動産取得税の延納手続をすることができます。

土地について原則通り、不動産取得税を納めた場合
建物が完成した後に、都道府県税事務所に申告して、土地についての不動産取得税を還付してもらうことができます。

新築建物 (居住用)については、別途、登記完了の数か月後、都道府県税事務所から納税通知書が郵送されます。
おおよその不動産取得税は、3万円から5万円です。(標準的な2階建の建物の場合)

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