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登記識別情報

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登記識別情報

登記記録の管理と登記申請方法の相違による登記所の種類

不動産登記について、現在、日本の不動産の登録を扱う登記所(○○法務局○○支局・出張所)では、
3種類の登記所があります。

第1は、過去日本の登記所で100年近く行われていた登記簿冊(現物)による
登記簿(現物)の管理と紙による登記申請のみを受け付ける登記所です。

第2は、登記記録のコンピュータ化により、記録の管理を登記簿からコンピュータに、
データとしての登記記録に移行している登記所です。
登記申請の方法は、従来どおり紙申請によって行われています。

第3は、コンピュータにデータとしての登記記録に移行している登記所です。
登記申請の方法は、従来の紙による方法とインターネットを利用する方法、
どちらかの方法を選択できる登記所です。
この登記所をオンライン指定庁といいます。
オンラインで登記申請ができる登記所に指定された、という意味です。

現在、第1から第2へ、第2から第3の登記所へ移行が進んでいる状況で、
将来的には、第3の登記所だけになる予定です。

すでに、多くの登記所で、コンピュータ化、オンライン化が進んでいます。

登記完了に際し、登記所から受領する書類の変化

前記、第1、第2の登記所では、登記完了後、過去日本の登記所で
100年近く行われていた「登記済証」が交付されます。

これは、申請人が、申請に際し提出した「副本」あるいは「登記原因証明情報」に、
登記所が朱色の長方形の印を押したものです。
これを通常、「登記済証」と呼んでおり、所有権の場合は、特に「登記済権利証」と呼んでいます。
この登記済権利証は、名義人が所有権を失わない限り、半永久的に有効です。

第3のオンライン指定庁の登記所では、登記完了後、登記済証は交付されません。
所有権など、新たに権利を取得した場合は、従来の「登記済権利証」に代わり、
登記識別情報」が交付されます。
また、すべての登記について完了後、「登記完了証」が発行されます。

オンライン指定庁で交付される登記識別情報

登記識別情報について

登記識別情報を交付する登記所は、オンライン指定庁と呼ばれ、
インターネットを利用して登記の申請ができる登記所に限られます。

このオンライン指定庁は、全国の登記所で、順次に指定されることによって、
インターネットを利用して登記の申請ができるようになります。

オンライン指定庁ではない登記所、
すなわち、インターネットを利用して登記の申請ができない登記所では、
従来からのいわゆる登記済(権利)証が交付されます。

そこで、オンライン指定庁では、例えば、相続登記が完了した際に発行される「登記識別情報」は、
従来の「登記済権利証」の代わりに登記所から交付されるもので、
その性質は、「登記済権利証」と同様、本人を確認する手段の一つとして、
その後の登記手続に使用されるものです。

具体的には、「登記識別情報通知」の下部に目隠しシールで貼られた部分に、符号で記載されています。

登記の申請に際し、登記識別情報を登記所に提供する必要がある場合、
この符号を入力することによって、インターネットを利用し登記の申請が可能になります。

ただし、「登記識別情報」の「符号」を登記名義人において変更することはできません。
キャッシュカードの暗証番号を本人が変更できる場合と違って、
登記名義人本人がご自分で変更することはできません。

登記識別情報の見本を参照
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登記識別情報通知の発行枚数について

相続登記申請の際、登記識別情報通知そのものを交付しないように登記所に申し出ることができます。
交付しないことを申し出ないかぎり交付されます。
ただし、オンライン申請の場合、交付を希望するかしないかを選択し入力することになっています。

登記識別情報通知の発行枚数は、物件ごと、名義人ごとに発行されます。
例えば、2物件で1名の場合は、2枚発行され、1物件で2名共有の場合は、
2枚発行され、2物件で2名共有の場合は、4枚発行されます。

すなわち、物件の数×名義人の数が発行枚数ということになります。

登記識別情報の確認方法

登記識別情報は、それが有効か無効かの確認方法として、
登記所に対し「登記識別情報の有効証明請求」をします。

これは、通常、新たな登記手続をするときに確認するものですが、
いつでも登記名義人が確認することができます。

すくなくとも、これが発行された時点では、有効であるとの前提です。
したがって、発行された時点で貼ってあるシールは剥がさないのが普通です。

この有効証明を請求するときは、登記名義人の印鑑証明書を添付し、請求書に実印を押印します。

登記識別情報の管理方法

登記識別情報は、銀行のキャッシュカードの暗証番号が、他人に知られてはいけないのと同様に、
12文字の符号が他人に盗み見られないように、厳重に管理する必要があります。

盗難や紛失の場合は、これを無効にする失効制度があります。

登記識別情報を登記手続きに際し使用する場合

登記識別情報は、今後の登記手続、例えば、所有権移転、担保権の設定登記などを申請する場合、
本人を確認する手段の一つとして使用します。

もっとも、本人確認の方法は、この登記識別情報だけではなく、実印、印鑑証明書、
司法書士が代理する場合は、身分証明書でも確認します。

所有権の一部移転や担保権設定登記においては、その登記の完了後は、引き続き、
登記識別情報は有効であるので、なお、その保管には、十分注意する必要があります。

この場合、司法書士が代理しているときは、一度シールを剥がして確認した12文字の符号に、
新たにシールを貼り、名義人に返却するのが普通です。

登記識別情報の失効方法

登記識別情報が盗まれた場合、紛失した場合など、登記識別情報が不正な登記申請に
使用されることがないようにするための制度として、登記識別情報の失効制度があります。

これは、登記識別情報を失効させる、すなわち無効にするための制度です。
もっとも、この制度は、盗まれた、紛失した時だけではなく、
いつでも、登記所に対し失効の申出ができます。

この場合も、登記名義人(相続人を含めます。)の印鑑証明書を添付し、実印を押印します。
相続人がする場合は、戸籍謄本などの相続証明書も必要です。

登記識別情報の再通知(再発行)について

登記識別情報は、いかなる理由があっても、再通知(再発行)されません。

登記識別情報を紛失、盗難、失効手続により失った場合、その後の登記手続においては、
司法書士による本人確認制度、登記所からの事前通知制度、
あるいは公証人役場での本人証明制度によることになります。

なお、権利証がない場合を参照してください。

「登記完了証」について

登記完了後、登記完了証が登記所から発行されますが、
その登記が完了したことを証明するだけのもので、その他の効力は何もありません。
したがって、所有権を証明する登記識別情報(権利証)に代わるものでもありません。
この登記完了証は、すべての登記で発行されます。

登記完了証の見本を参照
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