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被相続人名義の売買契約

相談事例(被相続人の相続人(複数)のうち一人Bからの相談)
土地はA名義、建物は約40年前建築の被相続人名義であったものを売買契約し、買主名義に所有権移転登記を完了した。売買契約は、土地のみか土地建物か不明。Bとしては、相続人である自分の了解なしで建物を取り壊し、滅失登記されてしまったのは納得がいかない。買主に対して自分の権利を主張できるか。
なお、売買契約締結前に、A(相続人の一人)からBに対し、建物について相続登記に使用する「特別受益証明書」に署名・押印の要請があったが、応じていなかった。

分析
通常、被相続人名義の不動産(土地・建物)は、相続人名義に変更登記した後、売買契約を締結するのが基本。なぜなら、死者は売買契約を締結できず、売買契約の当事者である売主・買主を特定する必要がある。

今回、売買契約が土地のみなのか、土地建物なのか不明だが、おそらく、土地のみの売買契約であったと思われる。
建物を売買契約の対象としていたのであれば、相続人名義に変更登記しなければ契約締結できないため、土地のみであったと思われる。

土地のみの売買であれば、建物は売主において取り壊し、滅失登記することが可能となる。
ただし、建物の取り壊しについては、相続人Bにも相続権があるので、Aは、Bの了解を取らなければならなかった。Bの了解を取らずに取り壊す行為は、「器物損壊罪」に該当する可能性あり。

取り壊しによる建物滅失登記ができる理由は、滅失登記が共有者の一人から申請できるため。現に取り壊され、建物が存在していない事実を登記するだけであるので、民法の「保存行為」として共有者の一人から申請できる。
また、建物について相続人に名義変更登記せず、被相続人名義のままで滅失登記することができる。共有者の一人から滅失登記できるので、相続人の一人、例えば、Aが単独で滅失登記できる。

BがAより相続登記に使用する「特別受益証明書」に署名・押印の要請があったが、これに応じない、Aに書類を提供していなかったが、これがA単独で滅失登記できた理由である。

今後、Bの取りうる方法
もはや、建物が取り壊されてしまった後であるため、Bは、Aに対し、Bの相続分を侵害されたことになるので、建物が存在していた当時の建物の「価格」のうち、Bの相続分に相当する金額を請求することのみだと思われる。仮に、建物が100万円、相続分が4分の1であったならば、25万円をAに請求することになる。