夫婦(配偶者)間贈与、相続時精算課税制度の贈与による不動産の名義変更登記費用の司法書士報酬を定額で代行。全国対応。

夫婦間贈与(配偶者間贈与)

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夫婦間贈与(配偶者間贈与)

夫婦間贈与(配偶者間贈与)の贈与税非課税枠(2000万円)の条件

婚姻生活の期間

夫婦間贈与(配偶者間贈与)とは、戸籍上の婚姻生活が20年以上のご夫婦に適用されます。

贈与の対象

1)居住用の不動産の贈与
2)居住用の不動産を購入するための資金として贈与
する場合に利用します。

居住用の不動産とは、土地または建物ですが、この土地上の建物に居住することが条件となります。
贈与を受ける配偶者が、自ら居住する、住居とすることが条件です。
したがいまして、
1)の居住用不動産の贈与の場合は、
贈与を受ける土地上の建物に、現在、住所があるか、あるいは、贈与を受けた後、
居住用の土地建物の存在する住所に、住所を移す必要があります。

同様に、
2)居住用の不動産を購入するための資金として贈与を受けた場合にも、
居住用の土地建物を取得後、居住用の土地建物の存在する住所に、住所を移す必要があります。

贈与税非課税枠の金額と計算方法

贈与税の非課税枠は、
2000万円プラス110万円(1年間の贈与税の非課税枠)の合計2110万円までです。

居住用不動産を贈与により名義変更登記をする場合に、
「計算した不動産の価格」が2110万円より多いときには、
2110万円に相当する持分で登記します。

「計算した不動産の価格」とは、土地については税務署の路線価で、建物については固定資産税の評価価格で、計算します。
路線価については国税庁の路線価でご確認ください。

税務署の私道の課税価格について
公道から公道に通じている私道(登記上の公衆用道路)が、固定資産税の評価価格として非課税(0円)の場合、贈与税の課税価格は、0円で計算します。
行き止まりの私道は、路線価の0・3を乗じて計算します。(東京国税局に確認しました。)

贈与登記の必要書類は

名義変更登記に必要書類などは、不動産贈与登記の必要書類を参照してください。

税金(贈与税)の申告(税務署)

夫婦間贈与(配偶者間贈与)により不動産の名義変更登記をした場合には、
翌年の確定申告の時期に、贈与税の申告をします。

平成24年分贈与税の申告のしかた(国税庁)

贈与で所有権移転登記の登録免許税

贈与の名義変更の登記費用のうち、登録免許税の税率は、2%です。
贈与する不動産の評価価格が1000万円であれば、登録免許税は、20万円です。

不動産取得税(都道府県税)

不動産取得税の基本的な税率

贈与を受けた人が不動産の名義変更登記をした場合には、
不動産取得税(都道府県税)の対象となります。

不動産取得税については、
土地、建物ともに、市区町村(東京23区は都税事務所)の固定資産税の評価価格を基準とします。

土地については、評価価格の2分の1を課税価格とします。
建物は、評価価格そのものが課税価格となります。
この課税価格に、居住用であるので、不動産取得税の税率3%を乗じて、税額を算出します。

例えば、贈与する不動産の評価価格が、土地は800万円、建物が200万円の場合、
600万円×3%=180,000円
贈与の場合の不動産取得税は18万円かかることになります。
ただし、次の場合は減税措置があります。

不動産取得税の減税

次の条件の居住用不動産の贈与があった場合には、不動産取得税が軽減されます。

  1. 居住用の建物であること
    贈与を受けた人自らが、住居として使用すること
    (住民票の住所が贈与不動産の場所にあること)
  2. 建物の建築年が、昭和57年1月1日以後の場合
    昭和56年12月31日以前の建築の場合は、耐震基準適合証明書を取得することにより、不動産取得税の軽減を受けることができます。
    詳しくは、不動産売買登記と耐震基準適合証明書を参照してください。
  3. 建物の床面積が、登記上50㎡以上240㎡以下であること

参照:神奈川県税事務所・不動産取得税

以上の条件であれば、贈与の建物と土地の不動産取得税が軽減されます。
軽減の結果、不動産取得税は、数万円ほどになります。(土地の面積が100㎡の場合)

この場合、居住用の不動産のうち、建物を贈与の対象にしないで、
土地のみの贈与の場合には、不動産取得税の税率3%がかかります。
贈与する居住用の土地の評価価格が800万円の場合、
400万円×3%=120,000円かかります。

したがいまして、贈与税の非課税枠を使って、夫婦間(配偶者間)で贈与する場合には、
土地だけではなく、建物についても、贈与することをお勧めします。
この場合、贈与する土地と建物の持分を異にして、建物の持分を例えば、100分の1、
というように、できるだけ、土地の持分を多くするとよいでしょう。

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