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不動産売買登記と権利証(一般的な説明)

権利証とは、不動産売買登記による手続である所有権移転登記やローンの借入れによる抵当権を設定登記する場合などに必要な書類(情報)です。

権利証は、所有権でいえば、不動産売買登記などによって、新たに所有権(持分)を取得登記した場合に、新たに所有権(持分)を取得した人に対して発行されるものです。

登記済権利証と登記識別情報

現在、日本における権利証には、2種類あります。
1つは、過去100年以上にわたって発行されてきたいわゆる「登記済権利証」です。
登記上は、「登記済証」といわれるものですが、特に、所有権に関する「登記済証」のことを「登記済権利証」といいます。

もう1つは、不動産登記法の改正によって、登記所のオンライン指定庁で現在、発行されている「登記識別情報」です。
実際には、「登記識別情報通知」という名称で発行されています。

この「登記識別情報通知」も「登記済権利証」と同様に、不動産売買登記などによって、、新たに所有権(持分)を取得登記した場合に、新たに所有権(持分)を取得した人に対して発行されるものです。

登記済権利証

従前、「登記済証」といわれたものの中には、次の登記が完了したときに発行されたものがあります。
抵当権を抹消登記したとき、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表示登記をしたとき、などです。

これらの登記の「登記済証」には、「登記申請書」と記載されており、一般の方は、これらを「登記済権利証」と誤解される場合があります。
その理由は、所有権に関する「登記済権利証」も、「登記申請書」と記載されているからです。

「登記申請書」と記載されている理由は、従前、登記申請の際、登記申請書と同じものを登記所に提出し、登記所が、この登記申請書と同じものに、「登記済証」の押印をしていたからです。

「登記済権利証」は、不動産売買登記などによって、新たに所有権(持分)を取得した人に発行されたもので、所有権に関するものですから、単に、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表示登記をしたときなどに発行された「登記済証」が「登記済権利証」となるものではありません。

唯一の例外は、土地を、例えば、3つの土地を1つの土地にする「合筆」登記の場合は、新たに発行された合筆の「登記済証」が「登記済権利証」となります。

「登記済権利証」は、所有権者が所有権を失わない限り、半永久的に有効です。不動産売買登記などによって、所有権を失うと、いわゆる「空(から)権利証」となります。

登記識別情報

登記所のオンライン指定庁では、すべての登記について、「登記完了証」が発行されます。
抵当権を抹消登記したとき、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表題登記をしたとき、などです。
これらの登記の場合には、「登記完了証」のみが発行され、「登記識別情報通知」が発行されることはありません。
この理由は、不動産売買登記などによって、新たに所有権(持分)を取得した場合に当たらないからです。
したがって、これらの登記で発行された「登記完了証」が権利証となるものでもありません。

また、不動産売買登記などによって、新たに所有権(持分)を取得した場合であっても、「登記識別情報通知」のほかに、「登記完了証」も発行されます。
ですが、権利証といえるものは、あくまでも、「登記識別情報通知」だけであって、「登記完了証」が「登記識別情報通知」に代わるものでもありません。

土地を、例えば、3つの土地を1つの土地にする「合筆」登記の場合は、新たに、「登記識別情報通知」が発行され、この「登記識別情報通知」が権利証となります。

なお、「登記識別情報通知」は、この発行を希望しない旨を登記申請の際、登記所に申し出ることができます。この場合には、「登記識別情報通知」は発行されません。

参照:権利証がない場合
参照:不動産売買登記と権利証(合筆登記)
参照:不動産売買登記と権利証(分筆登記)
参照:不動産売買登記と複数の権利証
参照:不動産売買登記と権利証がない場合(債権者代位登記)
参照:不動産売買登記と権利証・登記事項証明書の違い