不動産売買登記と成年後見人

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不動産売買登記と成年後見人

不動産を売却する場合、売却できる人、売買契約を締結できる人は不動産を所有している人です。不動産を所有している人が、不動産を売却することについて自分で判断することができない (意思能力のない人) 場合、他人が代わって勝手に売買契約を締結した場合は、その売買契約は無効となります。

このように、自分で判断することができない人(意思能力のない人)のための制度として、平成12年4月から、成年後見制度が始まりました。詳しくは、成年後見制度を参考にしてください。

自分で判断することができない程度に応じて、次の3種類があります。
精神上の障害により(認知症・知的障害・精神障害など)

  1. 判断能力がほとんどない状態の人(後見)
  2. 判断能力が著しく不十分な人(保佐)
  3. 判断能力が不十分ではあるが、より軽度の状態にある人(補助)

1を後見、2を保佐、3を補助といい、
ご本人を1では成年被後見人、2では被保佐人、3では被補助人といいます。

ご本人に代理してあるいは同意を与えることができる人を
1では成年後見人、2では保佐人、3では補助人といいます。
それぞれに成年後見監督人、保佐監督人、補助監督人がつく場合があります。

したがって、法定相続人の中に1.2.3に該当される方がいる場合で、
不動産を売却しよとする場合は、家庭裁判所にその程度に応じて、1後見開始、2補佐開始、3補助開始の申立てをし、それぞれ1成年後見人、2保佐人、3補助人を選任してもらいます。

1成年後見人は、不動産の売買契約を締結する代理権があります。
2保佐人は、本人が不動産の売買契約を締結することについての同意権があります。
3補助人は、「特定の法律行為」だけ代理権があるので、
 不動産の売買契約締結が「特定の代理権」に含まれている場合は、本人を代理して売買契約を締結します。

成年後見人は、家庭裁判所が認めれば、親族でも第三者でもなることができます。
これらの人は、身内の人でもなれます。
ただし、現状では、財産の金額が比較的高額の場合、家庭裁判所は、弁護士や司法書士など専門家を指定選任する傾向があります。
専門家以外の人が成年後見人となる場合、この成年後見人を監督する「成年後見監督人」を家庭裁判所が指定選任する傾向があります。

成年後見人としてできることは、基本的には、本人の財産管理だけです。不動産の売却など処分行為ができません。
成年後見人が不動産の売却しようとする場合、通常、家庭裁判所に売却する理由などを説明し、承諾を得てから手続を進めます。特に、本人の居住用の不動産を売却する場合は必ず、家庭裁判所の許可が必要です。買主への名義変更登記では、この家庭裁判所の許可書が必要となります。

後見開始、保佐開始、補助開始の申立てをしてから、審判が下りるまで3か月から半年かかります。
審判が下りますと、家庭裁判所から法務局に対して後見等の登記がなされます。
このように、審判が下りてから、成年後見人が売買契約の締結をすることができます。

不動産の買主への名義変更登記では、「法務局が発行する成年後見人等の登記事項証明書」と「成年後見人等の個人の印鑑証明書」を用意します。

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