不動産売買登記と権利証（一般的な説明）
権利証とは、不動産売買登記による手続である所有権移転登記やローンの借入れによる抵当権を設定登記する場合などに必要な書類（情報）です。
権利証は、所有権でいえば、不動産売買登記などによって、新たに所有権（持分）を取得登記した場合に、新たに所有権（持分）を取得した人に対して発行されるものです。
例えば、不動産の名義人が不動産を売却する場合、不動産の名義を不動産の名義人である売主から買主に変更（所有権移転登記）しますが、この際、売主がこの権利証を用意する必要があります。
買主が不動産を購入した場合、登記所から「登記識別情報通知」という権利証が発行されます。将来、売却する場合、この 「登記識別情報通知」という権利証 が必要となります。
登記済権利証と登記識別情報（通知）
現在、日本における権利証には、２種類あります。
１つは、過去１００年以上にわたって発行されてきたいわゆる「登記済権利証（とうきずみけんりしょう）」です。
登記上は、「登記済証（とうきずみしょう）」といわれるものですが、特に、所有権に関する「登記済証」のことを「登記済権利証」といいます。
もう１つは、不動産登記法の改正によって、現在、発行されている「登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）」です。実際には、タイトルが「登記識別情報通知」という名称で発行されています。
この「登記識別情報通知」も「登記済権利証」と同様に、不動産売買登記などによって、、新たに所有権（持分）を取得登記した場合に、新たに登記名義人となった人に対して発行されるものです。
登記済権利証
従前、「登記済証」といわれたものの中には、次の登記が完了したときに発行されたものがあります。
抵当権を抹消登記したとき、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表示登記をしたとき、などです。
これらの登記の「登記済証」には、「登記申請書」と記載されており、一般の方は、これらを「登記済権利証」と誤解される場合があります。
その理由は、所有権に関する「登記済権利証」も、「登記申請書」と記載されているからです。
「登記申請書」と記載されている理由は、従前、登記申請の際、登記申請書と同じもの（副本）を登記所に提出し、登記所が、この登記申請書と同じもの（副本）に、「登記済証」の押印をしていたからです。
「登記済権利証」は、不動産売買登記などによって、新たに所有権（持分）を取得した人に発行されたもので、所有権に関するものですから、単に、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表示登記をしたときなどに発行された「登記済証」が「登記済権利証」となるものではありません。
唯一の例外は、土地を、例えば、３つの土地を１つの土地にする「合筆」登記の場合は、新たに発行された合筆の「登記済証」が「登記済権利証」となります。
「登記済権利証」は、所有権者が所有権を失わない限り、半永久的に有効です。不動産売買登記などによって、所有権を失うと、いわゆる「空（から）権利証」となります。
登記識別情報（通知）
現在、登記所では、すべての登記について「登記完了証」が発行します。
抵当権を抹消登記したとき、登記名義人の住所や氏名を変更登記をしたとき、新築建物の表題登記をしたとき、などです。
これらの登記の場合には、「登記完了証」のみが発行され、「登記識別情報通知」が発行されることはありません。
この理由は、不動産売買登記などによって、新たに所有権（持分）を取得した場合に当たらないからです。
したがって、これらの登記で発行された「登記完了証」が権利証となるものでもありません。
また、不動産売買登記などによって、新たに所有権（持分）を取得した場合であっても、「登記識別情報通知」のほかに、「登記完了証」も発行されます。
ですが、権利証といえるものは、あくまでも、「登記識別情報通知」だけであって、「登記完了証」が「登記識別情報通知」に代わるものでもありません。
土地を、例えば、３つの土地を１つの土地にする「合筆」登記の場合は、新たに、「登記識別情報通知」が発行され、この「登記識別情報通知」が権利証となります。
なお、「登記識別情報通知」は、この発行を希望しない旨を登記申請の際、登記所に申し出ることができます。この場合には、「登記識別情報通知」は発行されません。
次を参考にしてください。
相続登記の完了後に発行される登記識別情報とは、どういうものですか。
不動産売買登記と権利証（合筆登記）
不動産売買登記と権利証（分筆登記）
不動産売買登記と複数の権利証が必要な場合（売主）
権利証がない場合
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