不動産売買登記でよくある質問
不動産売買の名義変更登記は、登記の専門家の司法書士に依頼しなければいけませんか？
不動産売買の、特に、売買代金の決済をともなう場合は、売買代金の決済と同時に、登記申請に必要な書類の確認や判断を、通常３０分以内にしなければなりません。
また、売買代金の決済時前に、売主に署名、実印の押印をしていただく所有権移転の登記原因証明情報や登記用委任状などを事前に作成しなければなりません。
さらに、不動産売買の登記手続では、相続登記、住所変更登記、抵当権抹消登記のように、時間をかけて、登記申請書類を作成し、登記申請すればよいうというものではありません。
不動産売買の場合は、売買代金決済終了後、その日のうちに、登記申請をしなければなりません。
その日のうちに登記申請をしない場合で、ほかの登記が先に入ったときには、登記申請そのものができないことになります。
したがって、登記申請に必要な書類の確認、判断、その日のうちに登記申請し、登記申請のやり直しのきかない売買の所有権移転登記を買主ご本人がすることは非常に難しく、リスクが高いので、登記の専門家の司法書士に依頼することが無難だと思われます。
住宅ローンの借入れで不動産を購入した場合は、抵当権設定登記をしますが、この抵当権設定登記と売買の所有権移転登記を同時に申請しなければなりません。
金融機関の場合、抵当権設定登記の申請を司法書士に依頼することになっていますので、事実上、不動産の買主が所有権移転登記を含めて登記申請することはできない、ということになります。
これは、金融機関の抵当権設定登記は、売買の所有権移転登記ができることを前提としていますので、登記の専門家が所有権移転登記ができる書類の確認をしたことをもって、住宅ローンの融資の実行をするからです。
不動産売買の名義変更登記を司法書士に依頼する場合、何を基準に司法書士を選択したら、よいですか？
不動産売買の名義変更の場合、まず、考えられるのが、仲介業者、売主業者や金融機関の指定する司法書士でしょう。
不動産売買の登記の場合は、買主ご本人での登記申請が極めて難しいため、司法書士が代理して登記手続をします。
仲介業者、売主業者や金融機関は、日頃、信頼できる司法書士と関係がありますので、買主に司法書士の知り合いがいない場合であっても、心配することはありません。
少なくとも、登記手続を完了させる、という点については、基本的に、どの司法書士もできるからです。
また、不動産売買の登記手続ができない司法書士を仲介業者、売主業者や金融機関が指定するはずもありませんので。
次に、考えられるのが、登記費用です。
上記のように、基本的には、仲介業者、売主業者や金融機関が指定するどの司法書士に依頼しても、登記を完了させることはできます。
あとは、指定された司法書士の報酬の違いです。
買主に知り合いの司法書士がいれば、その司法書士に登記費用を尋ねるのもよいでしょう。
最終的な判断は、信頼できる司法書士か、司法書士報酬は適切か、など総合的に判断して決めるとよいでしょう。
ただし、金融機関によっては、金融機関指定の司法書士に依頼しなければならない場合もあります。
不動産売買の名義変更の登記費用が司法書士によって違うのはなぜですか？
だいたい２０年くらい前から司法書士の報酬は、それまでの日本全国一律料金の規制が撤廃され、
各事務所の方針で、不当誘致に当たらない限り、自由に報酬を決めることができるようになりました。
不動産売買の登記手続を司法書士に依頼する場合は、司法書士に報酬を支払います。
この報酬金額は、司法書士事務所により異なりますので、業者や金融機関の指定する司法書士事務所を含め、いくつかの司法書士事務所に見積りを出してもらうとよいでしょう。
司法書士報酬は、不動産売買の登記手続における不動産の評価価格、不動産の個数、登記申請の方法、公衆用道路の持分の有り無し、抵当権設定の本数、所有権移転登記原因証明情報の作成、不動産決済の場所、不動産の登記所の場所、立会料、旅費日当などによって、一般的には、不動産売買登記手続の司法書士報酬に違いが生ずることが多々あります。
なお、横浜リーガルハート司法書士事務所の不動産売買登記費用（買主）でご確認ください。
売買の登記費用は、買主・売主どちらが負担するものですか。
関東圏の場合、一般的な売買契約書には、次のように記載されています。
「所有権移転登記に関する費用は、買主の負担とする。」
このことは、売主名義から買主名義に変更する登記費用は、買主が全部負担する、という意味です。
具体的には、売主から買主への所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。 不動産売買登記費用（買主） を参考にしてください。
売買で買主に所有権移転登記をする場合、同時に、売主についての登記をする場合があります。
例えば、売主の「現在の住所（氏名）」と「登記されている住所（氏名）」が違う場合があります。この場合、所有権登記名義人住所（氏名）変更登記をします。
また、売主は、登記されている抵当権について、買主から受領する売買代金をもって抵当権の債権者に返済する場合もあります。この場合、売主についての抵当権の抹消登記もする必要があります。
こういった、売主についての「住所（氏名）変更登記」や「抵当権抹消登記」がある場合、これらの登記費用は、売主が負担することになります。買主が負担することはありません。
ちなみに、これらの登記をする場合、売買代金の決済日に、次の登記を次の順番で同時に申請することになります。
- 所有権登記名義人住所（氏名）変更登記（登記費用：売主負担）
- 抵当権抹消登記（登記費用：売主負担）
- 所有権移転登記（登記費用：買主負担）
- 抵当権設定登記（登記費用：買主負担）
不動産売買の名義変更の登記費用はどのくらいかかりますか？
不動産売買の登記費用は、買主が購入する不動産によって異なります。
例えば、新築の戸建、マンションを購入する場合と中古の木造戸建、マンションを購入する場合、
登録免許税の減税適用がある場合とない場合など、購入する不動産によって異なりますので、
一概に、いくらかかります、と言うことができません。
登記費用の目安のついては、 横浜リーガルハート司法書士事務所の不動産売買登記費用（買主）でご確認ください。