建物がある土地の売買契約

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建物がある土地の売買契約

土地決済時に建物が存在するときの売買契約

古家付き土地を購入し、その後、古家を取り壊し、建物を新築するという意図で、土地を購入する場合、売買契約は、建物付き土地で、土地建物売買契約で締結します。

この場合、購入した古家は、売買代金決済後、すぐに取り壊してしまう予定の場合は、決済時に土地は買主名義に所有権移転登記し、古家は所有権移転登記しない(売主名義のまま)、ということはよくあります。

古家について所有権移転登記をしないで、古家を取り壊した後、前所有者の売主名義で建物滅失登記をすることもよくあります。
ただし、売買代金決済後、古家をすぐに取り壊してしまう場合であっても、買主に名義変更登記を必要とする金融機関もあります。
これは、建物も買主名義に所有権移転登記することで極力リスクがないようにするためです。

売買代金決済後、古家をすぐに取り壊してしまうので、古家について所有権移転登記をしない場合であっても、土地と建物の売買契約とする理由は、建物も売買契約の対象とすることで、所有権移転登記はしないけれども建物の所有権そのものを買主に移転するために必要です。
買主に建物の所有権が実体上移転すれば、買主が建物を所有することになるので、自由意志で取り壊すことができるからです。

反対に、古家を売買契約の対象としないときは、買主に建物の所有権が移転しないので、いざ、古家を取り壊そうとしても、買主は自由意志で取り壊すことができなくなります。
さらに、古家を売買契約の対象としないと、建物は売主の所有のままとなってしまうので、売主が建物にそのまま居着いてしまうことにもなりかねません。

建物の滅失登記を自分ですることも当然できます。もし、これをほかの人に代行してもらう場合は、土地家屋調査士という国家資格者に依頼します。司法書士は、滅失登記を代行することができません。司法書士が代行できるのは、「登記」の分野のうち「権利(権利部)に関する登記」です。建物の滅失登記や新築による建物表題登記は、 「登記」の分野のうち「表示(表題部)に関する登記」ですので、この登記を代行するのが土地家屋調査士です。

土地決済時に建物が存在している場合の金融機関の考え方

この場合、土地建物の売買契約とします。
決済後、通常、建物は買主に名義変更登記しませんが(買主に名義変更登記を必要とする金融機関もあります。)、
解体後、売主名義で滅失登記します。解体費用は買主負担です。(建物も売買契約に含めますので。)また、建物の滅失登記費用も買主負担です。

土地のみの売買契約としたい場合(建物は売買契約の対象としたくない場合)、決済時点で建物が存在している以上(売主名義の)、金融機関としては、土地の上に他人名義の建物が存在していることになりますので、土地のみの売買契約を認めないことになります。

ローンを使用せず現金で購入する場合、決済後の売主負担で解体した後、土地の引渡しがある場合は、買主が同意すれば可能です。この場合、買主は、引渡しまでの間、確実に引渡しがなされるかどうかのリスクを負うことになります。

このようなリスクがあるので、買主がローンで購入する場合、金融機関はこの方法(土地のみの売買)を認めません。

土地のみの売買契約とする(したい)場合の方法

建物を売主負担で解体した後、売買契約を締結します。

建物が決済時に存在している場合は、通常必ず、土地建物売買契約とします。
理由は、建物が他人名義のままで、売買契約で少なくとも所有権を買主名義にしない場合(土地のみの売買契約)、土地の上に他人名義の建物が存在していることになり、万が一、退去しない、解体しない場合、退去、解体の日が遅れる場合、買主はいつまでも土地を使用できないことになるからです。

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