不動産売買登記と住所変更登記（売主）
不動産の売買によって所有権移転登記を申請する場合に、登記名義人（売主）について、「登記上の住所」と「現在の住所」が相違する場合には、必ず、住所変更登記が必要です。
その理由は、売買の所有権移転登記の申請書には、登記名義人（売主）の印鑑証明書を必ず添付（提出）しなければならないからです。印鑑証明書には、現在の住所が当然記載されています。
売買の所有権移転登記申請書に記載された登記義務者（売主）の現在の住所と登記上の住所が相違する場合、不動産登記法の規定によって、登記の申請が却下されます。登記所は、所有権移転登記の申請を受け付けてくれません。
したがって、売買の所有権移転登記の前件として、登記名義人（売主）の住所変更登記を申請します。
これによって、登記名義人（売主）の住所変更登記がされ、同時に、権利者（買主）に所有権を移転登記することができます。
登記名義人の住所変更登記の具体例
住所変更登記について、具体的に説明いたします。
本籍と住所は、基本的に異なります。登記上記載されているものは、住所です。
登記上の名義人を特定するものは、基本的に住所と氏名だけです。
登記上の住所が①横浜市で、次の住所が②川崎市に、その次の住所（現在の住所）が③東京都渋谷区に住所が移転されている場合、住所変更を証明する書類は、次の証明書です。 証明書はすべて原本が必要です。
①横浜市→②川崎市→③東京都渋谷区（現在の住所）に住所が移転されていることの経過をすべて証明する必要があります。
- 現在の住民票（東京都渋谷区）１通
川崎市から東京都渋谷区に住所が移転されたことが記載されています。ですが、横浜市から川崎市に住所が移転されたことは記載されていません。 - 川崎市の住民票の除票１通
川崎市から東京都渋谷区に住所が移転されたことが記載されています。
また、横浜市から川崎市に住所が移転されたことも記載されています。
ただし、横浜市から川崎市に住所を移転した日から５年を経過しますと、この住民票の除票は、法律の規定によって基本的に破棄されます。
その結果、横浜市から川崎市に住所を移転したことを証明できなくなります。 - 上記１）２）の代わりに次の証明書でも住所変更の証明となります。
本籍地の戸籍の附票１通
基本的に、本籍を変更しない限りは、住所の変遷が記載されています。
本籍を変更しますと、過去の住所の変遷は記載されません。
さらに、本籍変更前の戸籍の附票は、除かれた戸籍の附票扱いとなりますので、住民票の除票と同様に、５年を経過しますと、法律の規定によって基本的に破棄されます。
その結果、登記上の住所から住所を移転したことを証明できなくなります。
また、本籍を変更しない場合であっても、最近のコンピュータ化に伴う戸籍の附票の改製が行われた場合には、改製前の戸籍の附票が５年を経過しますと、法律の規定によって基本的に破棄される場合があります。
この場合の破棄するかしないは、各市区町村によって異なります。（各市区町村の判断です。）
このように、住所を変更した場合や本籍を変更した場合には、住所の変遷を証明することができなくなる場合があります。
登記名義人を特定できるものは、住所と氏名だけですので、住所の変遷を証明することができない場合には、特別の証明方法をとらなければならなくなります。
【横浜市の場合】
住民票の除票の写しは何年前までのものの交付を受けることができますか。 横浜市 (yokohama.lg.jp)
住民票は、住民票内の全ての方が転出、死亡などにより消除されると除票となります。
住民票の除票の保存期間は、法令が改正され令和元年6月20日より5年間から150年間保存することになりました。
なお、横浜市では、平成25年3月31日までの住民票の除票は保存期間が経過しているため、住民票の除票の写しを発行することはできません。
特別の証明方法
特別の方法とは、
登記申請する際に、住所の変更を証明するすべての証明書を取得したうえで、次の書類が必要となります。
- 権利証の原本を提出
登記名義人（売主）は、売買の所有権移転登記の際に、基本的に、権利証を登記所に提出しなければなりません。 - 不在籍証明書、不在住証明書を提出
登記上の住所について、本籍と住所に登記名義人が存在していないことを証明するものです。
権利証があれば、これらの証明書の提出は必要ありません。
ただし、登記されている氏名が間違って登記されている場合には必要です。 - 権利証もないときには、権利証に代わる手続をしますので、登記上の名義人と申請人が同一人物であることの上申書（実印を押印）と印鑑証明書が必要となります。
登記名義人（売主）は、売買の所有権移転登記の際に、印鑑証明書を必ず登記所に提出しなければなりません。
このように、住所の変遷を証明することが困難な状況となった場合に、司法書士に依頼するときには、司法書士によっては、困難な登記に該当するとの判断で、司法書士の報酬が通常より高くなる場合があります。
一番よい方法は、住所を変更した都度、ご自分で、住所変更登記をされることです。登録免許税が物件１個につき１，０００円で済みます。必要書類も住民票１通で足ります。
次を参考にしてください。
不動産売買登記と住居表示変更による住所変更登記
不動産売買登記と町名地番変更による住所変更登記
不動産売買登記と行政区画の変更
海外在住の方は、日本「国内における連絡先」を登記する必要があります。海外在住日本人の住所変更登記を参考にしてください。
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