不動産売買登記と現住所での登記(買主)

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不動産売買登記と現住所での登記(買主)

住宅ローンを利用して家屋を購入する場合、家屋の条件により所有権移転・抵当権設定の登録免許税が減税(軽減)適用されます。

家屋の条件は、次のサイトでご確認ください。
住宅用家屋証明書(不動産売買登記の登録免許税の減税証明書)

住宅ローンを利用して家屋を購入される場合、家屋の条件により登録免許税が受けられるかを検討します。
家屋の条件があれば、登録免許税の減税(軽減)を受けられると考えます。

一般的に、住宅ローンが居住することを前提としたローン(金利が低い)であるので、居住(実際の住む)の時期を検討します。
居住することを目的としていない場合は、投資ローンとなります。(金利が高い)

通常、最終売買代金決済日に、引渡しが行われます。所有権移転登記も同日で行います。住宅ローンの抵当権設定も同日で行います。
このため、引っ越しの時期は、基本的に、引渡し日を含め以降の日となります。

引っ越しの時期を引渡し日以降の日とすると、登記する住所は、「現・旧住所」での登記となります。
登録免許税の減税(軽減)適用を受けるためには、「居住する(実際に住む)」ことが条件です。

「新住所(購入した家屋の住所)」であれば、居住したことを「新住所」の住民票で証明ができます。
が、「現・旧住所」の場合は、居住したことを証明することができません。
この場合、「現・旧住所」で登記する場合、登録免許税の減税(軽減)を受けられるかという問題があります。住宅用家屋証明書を取得(市区町村役場)できるかという問題があります。

ですが、安心してください。
「現・旧住所」でも、「居住用(実際に住むこと)」であれば、登録免許税の減税(軽減)を受けることができます。
ただし、「現・旧住所」の場合は、引渡し日(取得日)から2週間以内に引っ越し・居住することが条件となっております。
次を参考にしてください。
不動産売買登記と買主の登記する住所(新住所か現住所か?)
このページでは、「もっとも、買主様の住所の移動を売買代金の精算前に、不動産の引渡し前に、便宜、行われていると聞き及んでいますが、これはお勧めすることができません。」
と記載しております。

これは、厳密に申しますと、法律上、引っ越しすることにより居住したことになり、これにより住所を移動できることになります。
これに対し、引っ越し・居住していないうちは、住所を移動できない、ということを意味します。
(ただし、転出の場合は、引っ越し予定が許されています。転入は法律上許されておりません。)

法律上はこれが基本ですので、公には、引っ越ししていないうちに、居住していないうちに、住所を移動してよい、とは言えないがために、このページでは、「もっとも、買主の住所の移動を売買代金の精算前に、不動産の引渡し前に、便宜、行われていると聞き及んでいますが、これはお勧めすることができません。」と記載しております。(原則論)

ただし、実際には、特に金融機関などの要請により、「新住所」で登記することが普通に行われております。
すなわち、最終売買代金決済の前に、引っ越ししていないうちに、居住していないうちに、住所を移動して、「新住所」の住民票と印鑑証明書を金融機関などに提出、登記にもこれを使用しております。

「現・旧住所」でも所有権移転・抵当権設定の登録免許税の減税(軽減)を受けることができます。
この場合、決済・引渡しの日(取得の日)から2週間以内に引っ越し・居住することが条件となっております。

「現・旧住所」の住民票で「住宅用家屋証明書」を取得する場合、市区町村役場には通常の書類の他に、次の書類を提出します。
 ① 申立書(2週間以内に必ず居住することの誓約書)
 ② 現在、お住いの建物の契約書など
   例えば、現在、賃貸にお住まいでしたら、「賃貸借契約書のコピー」
   ご自宅を売却されるのでしたら、「売却についての媒介契約書コピー」や「売買契約書コピー」

「現・旧住所」で登記した場合、引渡し日以降、次の手続が必要となります。
〇 引っ越し・居住後、新住所に住所を移動します。
〇 金融機関に「新住所」の住民票を提出します。
  住宅ローンは、居住することを前提としたローンだからです。
  居住することが目的であるので、金利が投資用よりも低く設定されています。
〇 不動産取得税の関係で、不動産取得税の減税(軽減)を受けるために、県・都税事務所に「新住所」の住民票を提出します。
〇 登記上の住所が「現住所」であるので、将来、売却などする場合は、新住所への住所変更登記が必要となります。(費用がかかります。)

以上の内容を踏まえたうえで、「現・旧住所」・「新住所」を選択してください。
ただし、銀行から金消契約日に「新住所」の住民票と印鑑証明書を提出してください、と要請される可能性は十分あります。
「新住所」での登記は、自己責任で選択してください。

銀行から「新住所」の住民票・印鑑証明書を要求された場合、「新住所」での登記は、法律上許されないものとお考えであれば、銀行には、「現・旧住所」の住民票と印鑑証明書を提出することになります。

実際には、ほとんどの方が「新住所」での登記を選択されています。
ただし、「新住所」での登記は、自己責任で選択してください。

「新住所」での登記を希望され、決済の前に住所を移動される場合は、次のことに注意することが必要です。
市区町村役場では、上記のとおり、引っ越ししたことを前提に住所の移動(転入)を認めています。

他の市区町村役場から住所を移動する場合、現住所の市区町村役場では、引っ越し予定で「転出届け」ができます。(法律上許されています。)
この転出証明書をもって、
引っ越し先の市区町村役場で、「転入届け」をします。
この際、役所の担当者から、「引っ越しはいつされましたか。」と質問された場合、
「まだ、引っ越ししていません。」と答えた場合、「引っ越ししてから手続をしてください。」と言われ、転入届ができなくなります。子供のお使いと同じとなってしまいます。

また、この場合、転入届と同時に、印鑑の登録手続が必要です。
実印と身分証明書(運転免許証)を区役所に持参してください。

「新住所」での登記は、自己責任で選択してください。

次を参考にしてください。
登記名義人の住所変更登記(必要書類)
住宅用家屋証明書(不動産売買登記の登録免許税の減税証明書)

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