不動産売買登記と任意売却（国民健康保険料の滞納）

不動産売買登記と任意売却（国民健康保険料の滞納）

不動産の任意売却とは、通常の不動産売買取引とは多少異なり、裁判所の手続である強制競売によることなく、不動産に設定登記された担保権の売主の債務を全額、不動産売却代金で返済できない場合の不動産の売却のことをいいます。

債務の返済の合計金額 ＞ 売却代金　の場合です。
この場合、裁判所の手続である強制競売によるよりも、債務者と債権者との任意の交渉で、債務の精算行為を行った方が、債権者がより多くの返済を受けることができるというメリットがあるので、「任意整理による売却」が行われます。

不動産を任意売却するとき、すなわち、住宅ローンなどの返済に苦しくなって、不動産を手放さざるを得なくなり、不動産を売却する場合、次の点に注意する必要があります。

不動産を所有している人が、住宅ローンその他の借入れの返済に窮している場合、固定資産税や市県民税を滞納していることが多いからです。

固定資産税や市県民税を滞納していると、都道府県市町村役場が不動産に差押や仮差押、参加差押の登記をします。

この場合、例えば、横浜市の場合は、差押権利者として、横浜市中区が差押えた旨、登記されるだけで、滞納している税金などの内容は登記されません。
そこで、滞納している具体的な内容と金額を横浜市中区役所に確認する必要があります。

多くの場合、滞納している対象が、固定資産税や市民税であるため、横浜市中区役所の「税務課」に問い合わせます。
横浜市中区役所の税務課では、ほかの部署の滞納については、関係がないと考えており、また、知っていないと思われるので、教えてくれません。

そのため、不動産仲介業者は、税金だけの滞納だと思い込みがちです。。

問題は、国民健康保険料の滞納です。
会社員など社会保険に加入している方は、特に問題となりませんが、自営業者や会社員でない売主に注意する必要があります。

もちろん、不動産を売却しようとしている売主は、税金のほかに滞納しているものがあれば、不動産仲介業者に言わなければなりません。不動産仲介業者に正直に言わないと、不動産仲介業者は、不動産の売買を滞りなく進めることができないからです。

この場合の売主は、当然、認識してはいるものの、例えば、不動産仲介業者が横浜市中区役所に確認しているのだから、と安心して、特に不動産仲介業者から聞かれないので、国民健康保険料も滞納しているとは言いにくいし、言いたくないことから、売買代金の最終決済のときまで、不動産の売買の当事者は気に留めないことになります。

売買代金の最終決済のときには、司法書士が立会い、登記手続に必要な書類の確認などします。
このときになって、司法書士が、『もうひとつ、横浜市中区役所の差押を抹消する書類が必要ですが。』と言います。
そこで、横浜市中区役所に確認すると、国民健康保険料の滞納のあることが判明します。

売主には、任意売却で、売買代金の中から住宅ローンや税金の返済、仲介手数料を差し引いて、数十万円しか残りません。
これでは、国民健康保険料全額を納付することはできません。（滞納額が３年間で２００万円となることは普通です。）

滞納している国民健康保険料の全額を納付しないと、横浜市中区役所は絶対に、国民健康保険料の差押を抹消登記しません。
横浜市の場合、滞納している国民健康保険料だけではなく、その年度の国民健康保険料全額を納付しないと、差押の抹消に応じてくれません。

結果として、不動産売買によって買主に、完全な所有権を移転登記することができなくなります。

このように、任意売却の場合、固定資産税の滞納だけではなく、国民健康保険料の滞納がないかどうかの確認も確実にする必要があります。

次を参考にしてください。
不動産売買登記と売主の担保（抵当権など）の抹消登記
不動産売買登記と売主の抵当権抹消登記
不動産売買登記と売主の差押の抹消登記

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