不動産売買登記と売主の担保（抵当権など）の抹消登記
不動産売買登記において、売主である所有者の不動産に、抵当権や根抵当権が設定登記されている状態での不動産売買による所有権移転登記について説明いたします。
売主である所有者の不動産に、買主に所有権の移転登記することを阻害する抵当権などの担保権が設定登記されていなければ、買主に対して、不動産売買による所有権を移転登記することができます。
ですが、不動産売買登記において、売主である所有者の不動産に、抵当権や根抵当権などの担保権が設定登記されている場合や差押、仮差押、参加差押など、買主への所有権移転登記を阻害する権利が登記されている場合には、これらの権利をそのままにして、移転登記することができません。
これは、買主への完全な所有権移転登記ができないからです。
これら買主への所有権移転登記を阻害する権利をすべて抹消登記しなければ、所有権移転登記をすることができません。
このことについては、一般的な不動産売買契約書に必ず記載されています。
所有者である売主が、不動産売買の代金決済前に、これら所有権移転登記を阻害する権利をすべて抹消登記しておけば問題がありません。
ですが、通常、所有者である売主は、買主からの不動産売買代金全額を受領することによって、これら所有権移転登記を阻害する権利を有する債権者に返済、支払うことがほとんどです。
ですので、これら所有権移転登記を阻害する権利の抹消登記は、不動産売買代金全額のやり取りを行う不動産売買代金の決済時に、買主への所有権移転登記と同時に、すべて抹消登記をすることになります。
もちろん、不動産売買代金全額のやり取りを行う不動産売買代金の決済に立ち会う司法書士は、事前に、買主への完全な所有権移転登記ができるように、抹消すべき権利について、売主の仲介業者と打合せをします。
司法書士は、不動産売買代金の決済時に、これら抹消登記すべき権利の抹消登記書類すべてを確認したうえで、買主に対して、または、ローンの融資先である金融機関に対して、不動産売買代金の支払い、融資の実行を促すことになります。
次を参考にしてください。
不動産売買登記と売主の抵当権抹消登記
不動産売買登記と売主の差押の抹消登記
不動産売買登記と任意売却（国民健康保険料の滞納）
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