不動産売買登記と名義変更登記のやり直し

不動産売買登記と名義変更登記のやり直し

不動産売買登記で、不動産を購入し買主が登記する際、登記名義人となる人、あるいは共有持分は慎重に決める必要があります。
これは、共有名義の持分計算を参考にしてください。

不動産購入の場合の登記名義人（買主）は、基本的に、購入資金を出した人が登記名義人となります。
この登記名義を適当に決めると、後々、税務署から資金の出どころを尋ねられ、登記名義にした根拠がない場合、贈与税の問題が発生したり、あるいは、登記名義をやり直すように指導されることがあります。
この場合、贈与税は払いたくないので、登記名義などをやり直すことになります。

登記名義をやり直す場合、手続面で、また、費用面で難しい場合がほとんどです。
ですので、登記名義の決定はよくよく考えた方がよいでしょう。

共有者の持分のみを変更する場合（登記費用が安く済む）

登記名義をやり直す場合、比較的費用も多くかからないのは、登記名義人が共有者のＡ・Ｂで、Ａ・Ｂ間の持分のみをやり直す場合です。共有名義人の Ａ・Ｂ が変わらない場合です。
この登記は、Ａ・Ｂが共通の当事者となって、登記の申請をすることができます。
これは、買主の共有者が変わらずに、売主が登記申請の当事者とならないからです。

登記名義人が増える場合、減る場合（登記費用が高くなる）

買主の登記名義をＡからＡ・Ｂに、逆に、Ａ・ＢをＡに直すのは手続面で、また、費用面で難しいといえます。 共有名義人の Ａ・Ｂ が変わる場合です。
この場合、費用面で安くしようとすると、登記申請の当事者が共通していないので、売主（前の所有者）の協力が必要となります。
これは、売主（前の所有者）の協力を得ることが難しいので、費用面で安くすることができません。

さらに、住宅ローンの抵当権が登記されている場合はなおさら、抵当権者の協力も得なければならないので、現実的には難しいと考えたほうがよいでしょう。

買主の登記名義をＡからＡ・Ｂに、逆に、Ａ・ＢをＡにやり直す方法は、「真正な登記名義の回復」を登記原因として移転登記の方法でします。
この場合、登記費用のうち登録免許税は、移転する持分の評価価格の２％かかります。
５００万円であれば、１０万円かかります。
ということで、登記名義人の登記は、購入資金や住宅ローンなど総合的に考慮して決定したほうがよいでしょう。

次を参考にしてください。
錯誤による所有権更正登記
真正な登記名義の回復による持分移転登記
売買登記名義人（買主単独）の誤り：やり直す方法
住宅ローン控除を受ける場合は、慎重に持分を計算

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