売買登記名義人(買主単独)の誤り:やり直す方法

売買登記名義人(買主単独)の誤り:やり直す方法

【不動産名義変更登記相談事例】
購入したマンションの名義変更をやり直すには、どうしたらよいですか。
昨年11月、マンションを購入し、名義を夫単独としましたが、妻も購入資金を出していました。
後日、銀行には電話をしましたが、銀行からは、妻の持分も入れるとすれば、更正登記の方法については答えられないので、真正な登記名義の回復で行ってください、と言われました。「真正な登記名義の回復」で行えば、銀行は何も言うことはありません、と言われました。  
売買代金:5,640万円、仲介手数料:192万円
資金の割合は、次のとおりです。
① 現金:1,000万二人の貯金
② 妻の母からの2,000万円
③ 債務者夫のローン金額:3,300万円
①+②+③=6,300万円

妻の持分も登記しないと高額な贈与税が夫にかかる

登記しないでこのまま、夫単独名義のままですと、「妻から夫への購入資金の贈与」で、夫に高額な贈与税がかかることになります。本来、妻も購入資金を提供していましたので。
この場合、妻から夫に対して、少なくとも1,840万円(5,640万円-500万円-3,300万円)の贈与があったとみなされます。(婚姻生活20年以上経過していない。)
贈与税の計算
1,840万円(-110万円)×45%(贈与税の税率)-175万円(控除額)=6,035,000円(贈与税)

税務署から資金に対して言われる確率はどのぐらいですか?

このままの登記の場合、なんとも申し上げられませんが、夫の収入から調査されるかもしれません。夫の収入がいくらなのかは税務署が把握しています。夫の収入が、マンション購入資金として低いと判断されれば、税務署からお尋ね文書が郵送される確率は高くなります。

最終売買代金決済時に単独名義を共有名義にできなかった理由

最終売買代金決済時に、妻の持分を入れるように説明しましたが、結局、夫一人の名義となってしまいました。 
(1)このような事情は、本来、仲介業者が「購入資金(現金とローン金額)を誰が提供するのか」を事前に確認するはずですが、仲介業者がこれを怠っていたということになります。
現金の部分全部を夫が提供するものと錯覚したのかもしれません。
購入資金を誰が提供するのかによって、売買契約の買主が変わってきます。
売買契約書上、買主を夫のみとした場合、夫のみの購入資金だという解釈になります。
もし、妻も購入資金を提供するのであれば、売買契約書の買主として、妻も記入し、署名捺印が必要となります。
このような重要な点を仲介業者が怠っていたということになります。

(2)このように、売買契約締結時に、買主を夫単独として、実は、妻も購入資金を提供するということが分かった場合、「契約当事者の変更合意書」を作成します。これは、たまにあることです。

この「契約当事者の変更合意書」は、重要です。もし、将来、マンションを売却する場合、売主には「譲渡所得税」の問題があります。譲渡益が出れば、課税されます。夫単独名義の場合、譲渡益に対して課税される金額が高くなります。
妻も売主となれば、夫と妻それぞれにかかる譲渡所得税を分けることになります。

(3)もし仮に、最終売買代金決済の時点で、妻も資金提供したということが判明した場合、この時点で、「妻の資金提供した割合の持分」を登記することはできません。
なぜなら、金融機関のローン契約で、夫単独名義とすることを前提に、金融機関の審査が行われていたからです。
もし、この時点で、妻の持分も登記しようとした場合、最終売買代金の決済日が延期されることになります。
金融機関の審査も改めて行う必要があるからです。抵当権設定契約書にも妻の署名捺印が必要となるからです。

(4)最終売買代金決済が終わった後、金融機関に対して、登記のやり直しを申出ても、すでに売買登記と抵当権設定登記が完了していますので、金融機関は、これを受付てくれません。
名義の変更(妻の持分を入れる)手続きは、ご自分でやってください、ということになります。

(5)妻の持分を入れる登記の方法は、「真正な登記名義の回復」を登記原因として「持分の移転登記」の方法で行います。
登記費用が安くなる「所有権更正登記」をすることができません。
これは、夫単独名義であること、金融機関の抵当権が登記されているからです。
「所有権更正登記」は不可能ではありませんが、この方法で行う場合、元売主の協力(権利証・印鑑証明書・実印の提供)が必要です。
また、金融機関の協力も必要となることから、現実的には登記することが困難です。
このことは、相談者が金融機関から言われた次のことを意味します。
「後日、銀行には電話をしましたが、銀行からは、妻の持分も入れるとすれば、更正登記の方法については答えられないので、真正な登記名義の回復で行ってください、と言われました。「真正な登記名義の回復」で行えば、銀行は何も言うことはありません、と言われました。」

妻の持分をいくつにするかを決定して名義変更登記

妻の持分をいくつにするかという点について
 妻が提供した資金:「二人の貯金を資金1000万円」の2分の1として500万円
           +「妻の母からの2000万円」
           =2,500万円(合計)
 夫が提供した資金:「二人の貯金を資金1000万円」の2分の1として500万円
           +「ローン金額3300万円」
           =3,800円(合計)
 二人の合計金額:6,300万円

 購入にかかった金額:「売買代金5,640万円」+「仲介手数料192万円」
           =5,832万円

 提供した資金と購入にかかった金額
  6,300万円-5,832万円=468万円
  468万円の費用について、税務署に説明する必要があります。
  例えば、「登記費用」「火災保険」「ローン保証料」など
 468万円の使途を明確にする必要があります。

 468万円の使途を明確にできない場合は、売買代金:5,640万円を基に持分を算出することになります。
 例えば、売買代金:5,640万円のうち、夫の資金提供:500万円+3,300万円=3,800万円
 3,800万円÷5,640万円=0・67375≒67/100
 夫の持分は、100分の67
 妻の持分は、1-67/100=33/100
 妻の持分は、100分の33 となります。

 468万円の使途を明確にできる場合は、売買代金と諸費用の合計:6,300万円を基に持分を算出することになります。
 例えば、6,300万円のうち、夫の資金提供:500万円+3,300万円=3,800万円
 3,800万円÷6,300万円=0・603≒60/100
 夫の持分は、100分の60
 妻の持分は、1-60/100=40/100
 妻の持分は、100分の40 となります。

妻の税金申告について

妻の持分を入れる場合、母より資金の贈与を受けていましたので、贈与税の申告をする必要があります。
昨年の贈与ですので、今年の3月15日までに住所地を管轄する税務署に贈与税の申告をします。この贈与税の申告をすることによって、相続時精算課税の選択届出によって非課税となります。

また、妻が買主となるのであれば、「親からの居住用不動産の購入資金贈与」として500万円が非課税となります。
この場合は、前述しました「契約当事者の変更合意書」が必要となり、売買契約書と一緒に税務署に提出します。
この「契約当事者の変更合意書」を新たに作成することができない場合は「相続時精算課税贈与」で2,500万円までが非課税となりますので、相続時精算課税選択1本で贈与税の申告をします。

ただし、この場合、母の相続では、資金提供の贈与があった2,000万円を母の遺産金額に戻して、相続税の計算をすることになります。
もし、「契約当事者の変更合意書」を新たに作成することができ、「親からの居住用不動産の購入資金贈与」として500万円を相続時精算課税贈与と一緒に贈与税の申告ができるのであれば、母の相続では、資金提供の贈与があった1,500万円を母の遺産金額に戻して、相続税の計算をすることになります。(ただし、3年以上経過することが必要です。)
仲介業者に、「契約当事者の変更合意書」を新たに作成することができるのかどうかを確認した方がよいでしょう。この場合、売主の協力(署名捺印)が必要です。

「親からの居住用不動産の購入資金贈与」として500万円については、次の国税庁のホームページを参考にしてください。
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
令和2年4月1日~令和3年12月31日 普通住宅:500万円

登記費用について

「真正な登記名義の回復」を登記原因とする場合、登記原因を「売買」とする場合と異なり、減税がありません。
建物と敷地権の土地ともに、移転する評価価格の2%(登録免許税の税率)で計算します。

登録免許税の計算は、次のとおりです。
奥様の持分を100分の33として計算します。

評価価格
 建 物:7,182,000円 ①
 敷地権:7,689,000円 ②

 ①+②=14,871,000円
 14,871,000円×33/100=4,907,430円
 4,907,000×2%=98,100円(持分移転登録免許税)

実費:99,244円
報酬:43,700円+43,700円(消費税)
合計:147,314円(登記費用の合計金額)

真正な登記名義の回復で登記に必要な書類について


① 登記識別情報通知(権利証)
② 印鑑証明書 1通
③ 固定資産税都市計画税の納税通知書(課税明細書を含む全ページ)
  または上記委任状(評価証明書を取得する場合、実費をご負担いただきます。)
④ 身分証明書(運転免許証など)コピー
⑤ 登記原因証明情報と委任状に実印を押印


⑤ 住民票 1通
⑥ 身分証明書(運転免許証など)コピー
⑦ 登記原因証明情報と委任状に認印を押印

次を参考にしてください。
共有名義の持分計算
不動産売買登記と名義変更登記のやり直し
錯誤による所有権更正登記
真正な登記名義の回復による持分移転登記

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