不動産売買登記と権利証・登記事項証明書の違い
不動産売買登記において、不動産売買代金の最終決済日に、権利証がない場合、通常、その日のうちに、所有権移転登記を行うことが難しくなります。事実上できません。
ですから、特に、権利証については、事前に、権利証が確実に、売主の手元にあることを確認する必要があります。
一般の方にとって、権利証が具体的に、どういうものかを判断することが難しい場合がありますので、不動産仲介業者や司法書士に、事前に、確認するのがよいでしょう。
そこで、権利証とは、どういうものでしょうか。
次を参考にしてください。
不動産売買登記と権利証（一般的な説明）
不動産売買登記と権利証（合筆登記）
不動産売買登記と権利証（分筆登記）
不動産売買登記と複数の権利証が必要な場合（売主）
権利証がない場合
不動産売買登記と権利証がない場合（債権者代位登記）
不動産売買登記と本人確認情報（権利証がない場合）
具体的には、次の事例を考えてみましょう。
不動産決済前日の問い合わせ（外国人の友人からの問い合わせ）
権利証がありません。どうしたらいいですか？
明日、不動産の決済（売買代金の残代金の精算と引渡し）をしますが、権利証が手元にありません。どうしたらいいですか？
この外国人の友人は、権利証（登記識別情報）を第三国の外国に行くため、その大使館にビザ申請のため、権利証を他の書類と一緒に提出しているので、今、権利証が手元にない状態です。
もう一度、権利証を発行してもらえませんか？と言っています。
この外国人の友人が、現在所有している日本の不動産を取得した際、私が名義変更の手続をしたので、私であれば、もう一度、権利証を発行してくれるのではないかと思ったようです。
しかし、権利証の再発行は、絶対にできません。
そもそも、権利証の発行は、登記の手続を所管する法務局だけが発行できるものであり、代理人である司法書士は絶対に発行できないからです。
外国人で日本に長く滞在しているとは言っても、日本の制度に精通しているわけではありません。
日本人でもすべての手続を理解しているわけではありません。
外国人であればなおさら、日本の制度を理解していません。
そもそも、第三国の大使館に提出するため、自分が所有する日本の不動産を証明するものは、権利証ではなく、法務局に登記記録されている登記事項証明書です。
本来であれば、この登記事項証明書を第三国の大使館に提出すべきでした。
おそらく、この外国人の友人が、権利証を大使館に提出した理由は、その外国人の本国では、不動産を証明する書類は、権利証だからでしょう。登記事項証明書はその外国の役所にはないのかもしれません。
日本では、不動産の所有権を確認する書類は、登記事項証明書です。
この不動産を所有している人は、この人です、という証明です。住民票と同じです。
権利証は、その不動産を所有している人、例えば、不動産を売ります、と言っている人が不動産の所有者であることを証明する一つの資料です。
外国人の友人は、この間の事情、すなわち、権利証を大使館に提出しています、と、不動産仲介業者に説明していたということです。
この際、この不動産仲介業者は、このことがどういうことを意味しているのか、理解できなかったのでしょう。
ですから、この事態に陥ってしまったのです。
また、そもそもの話になりますが、
不動産の売買契約をする際、不動産仲介業者が、売主が持っている権利証を確認するのが通常、一般的です。
このほか、運転免許証や印鑑証明書で売主が不動産の所有者であることを確認します。
この不動産仲介業者は、売買契約の際、この通常行う確認をしていなかったのかもしれません。
不動産の決済の直前になって確認したのでしょう。
そこで、慌てふためいて、外国人の友人が、私に電話してきたということです。
この状態（決済前日）では、残念ながら、私としては、対処の方法を提示することができません。
理由は、決済前日では、登記手続を代理する司法書士が決定し、私がその方法を提示したとしても、その司法書士が、私の考える方法で手続をするかどうかわからないからです。
対処方法は、登記手続を代理する司法書士が考えることだからです。
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