不動産売買登記と権利証がない場合
不動産を売却する場合、売主は、必要書類の一つである「権利証」を用意する必要があります。
もし、不動産を売却する場合、この「権利証」がない場合、どのような手続をすればよいでしょうか？
また、売主、買主を代理して登記申請する司法書士は、誰がなるのでしょうか？
権利証とは
現在、日本に存在する、いわゆる「権利証」と呼ばれているものには、２種類あります。
この場合の「権利証」とは、通常、不動産の「所有権の権利証」のことをいいます。
- 登記済権利証（とうきずみけんりしょう）
過去、日本の登記所で１００年近く発行されていた「登記済証」です。所有権の場合は、特に「登記済権利証」と呼んでいます。この登記済権利証は、登記名義人が所有権を失わない限り、半永久的に有効です。 - 登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）
現在、登記所が発行する「登記識別情報」です。
現在、「登記済権利証」を持っている登記名義人に新たに「登記識別情報」が発行されることはありません。なぜなら、「権利証」は、新たに所有権を取得したときにだけ、発行されるものだからです。
したがって、日本で不動産を所有している人は、「登記済権利証」を持っている人もいれば、「登記識別情報」を持っている人もいる、ということになります。
どちらも、登記申請に使用する場合、「権利証」であることに違いはありません。
次を参考にしてください。
不動産売買登記と権利証（一般的な説明）
不動産売買登記と権利証（合筆登記）
不動産売買登記と権利証（分筆登記）
不動産売買登記と複数の権利証
不動産売買登記と権利証がない場合（債権者代位登記）
不動産売買登記と権利証・登記事項証明書の違い
権利証の再発行は？
権利証を紛失した場合、盗まれた場合など権利証を喪失した場合、どのような手続をすればよいでしょうか？権利証は、絶対に、再発行されることはありません。
それでも、特に、盗まれた場合は、どのようにしたらよいでしょうか？
「登記識別情報」の場合は、失効制度があります。
これは、現に発行されている「登記識別情報」を無効にする制度です。
方法は、不動産を管轄している登記所で、登記名義人の実印と印鑑証明書（住民票が必要な場合もあります。）を持参し、手続をします。この手続が完了すると、権利証がない状態となりますので、その後、権利証が必要な登記手続をする場合は、別の手続をすることになります。
「登記済権利証」の場合は、権利証を無効にする失効制度がありません。
権利証を盗まれた場合には、不動産を管轄する登記所に出向き、権利証が盗まれた旨、申し出て、今後、登記申請があった場合には、注意するように促します。
また、不動産を管轄する司法書士会にも、登記所と同じように、権利証が盗まれた旨、申し出ます。
司法書士会では、その地域の司法書士に通知し、注意を促すことになっています。（少なくとも神奈川県司法書士会では、会員の司法書士に通知しています。）
権利証のないときの手続は？
不動産の売却や担保の設定を行う場合、権利証が必要となります。
権利証がない状態で、不動産の売却や担保の設定を行うときには、次の手続のいずれかを選択します。
- 登記所からの事前通知
- 司法書士による本人確認情報（司法書士が「本人確認情報」を作成）
- 公証人役場での本人証明書
登記所から事前通知
この方法は、通常の取引で使うことができません。
通常の取引とは、不動産の売買など、金銭のやり取りを伴う場合です。
身内の間の不動産の贈与など金銭のやり取りを伴わない場合に利用することが可能です。
登記所からの事前通知の場合、登記所が「確かに登記申請に間違いないこと」の確認通知を発送してから２週間以内に、その回答が登記所に到着してはじめて、登記が完了するからです。
この２週間以内に回答が到着しない場合には、登記申請が却下されてしまいます。（あるいは、取り下げをすることになります。）
そうすると、もう一度、登記の申請をやり直さなければならなくなるからです。
したがって、この方法は、金銭のやり取りを伴う不動産の売買などの場合には、利用することができません。
司法書士による本人確認情報
司法書士による本人確認の方法は、実際に登記申請を代理する司法書士が作成します。この司法書士が名義人本人と面談して、名義人本人であることを確認することのほかに、聞き取り調査をします。
聞き取り調査の内容は、不動産の所有権を取得した経緯、不動産を紛失、または、ないことの理由の確認をします。
確認をする際、不動産を取得したときの不動産売買契約書、領収書などを見せてもらい、確認します。
司法書士は、聞き取り調査の内容を文書にします。
この文書のことを「本人確認情報」といいます。
この本人確認情報を登記申請書と一緒に、登記所に提出します。
不動産を売却する売主は、実際に登記申請を代理する司法書士に、「本人確認情報」の作成料（司法書士報酬）を支払います。
この司法書士報酬は、司法書士事務所により異なり、５万円くらいから、不動産の売買代金によっては、１０万円以上になる場合もあります。
不動産売買登記と本人確認情報を参考にしてください。
公証人役場での本人証明書
公証人役場で、本人確認の証明をしてもらって、公証人の認証した文書を登記申請書と一緒に、登記所に提出することも可能です。この場合、公証人の手数料は、通常、１万円以内です。
公証人役場には、司法書士に対する登記申請代理の委任状を事前に作成し、持参します。
公証人役場では、公証人の面前で、この書類に、署名、実印の押印をします。この書類に、公証人が認証します。
代理登記申請する司法書士は誰が？
上記、司法書士による本人確認情報の場合、「本人確認情報」を作成した司法書士が、実際に登記申請を代理します。
本人確認情報を作成していない司法書士が代理申請することができません。
したがって、本人確認情報を別の司法書士が作成し、登記申請の代理を別の司法書士に依頼することができません。
例えば、不動産の売買の場合、通常、登記費用は買主が負担します。
不動産の売主が権利証を持っていない場合で、本人確認情報で手続をするとき、売主の指定する司法書士が、本人確認情報を作成すれば、この司法書士が買主をも代理して登記申請することになります。
そうしますと、買主が負担する登記費用は、売主の指定する司法書士の報酬に拘束されることとなり、売主の指定する司法書士の提示する司法書士報酬を支払わなければならなくなります。
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